鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ６０５国 -12	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6.7m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	ＮＳ６０５国 -41	姫路市		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
c	ＴＣ６０５国 -11	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	ＫＨ６０５国 -4	姫路市		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	ＴＹ６０５国 -35	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,933	100 [ 62.2]	247,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 185,028	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	184,112	100 [ 75.3]	244,505		245,000
c	(　 ) 211,795	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	194,851	100 [ 79.9]	243,869		244,000
d	(　 ) 171,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	169,883	100 [ 74.5]	228,031		228,000
e	(　 ) 174,615	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	169,529	100 [ 72.1]	235,130		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 240,000 円／㎡]

姫路 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,605,976	3,055,648	10,550,328	9,644,400	905,928	（　0.9288） 841,426	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	19,568,047 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼兼事務所	125.00	Ｓ5	607.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	158 ㎡	10.5 m x 14.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～５階は事務所各フロア２区画。駐車場は敷地外確保を想定

⑦有効率　 75.8 ％
の理由

ＥＶ、ホール、階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	75.2	94.00	3,281	308,414	1.0	308,414
							2.0	616,828
2～ 2	事務所	125.00	75.2	94.00	2,600	244,000	1.0	244,000
							2.0	488,000
3～ 4	事務所	125.00	75.2	94.00	2,250	212,000	1.0	212,000
							2.0	424,000
5～ 5	事務所	107.00	78.5	84.00	2,250	189,000	1.0	189,000
							2.0	378,000
～

計		607.00	75.8	460.00		1,165,414		1,165,414
								2,330,828

⑨年額支払賃料	1,165,414 円　×　12ヶ月　＝　 13,984,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保され、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,984,968 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,118,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,866,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,165,414 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,722 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,330,828 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 729,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,605,976 円　　　　（　 86,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＣ６０５賃　　　　-8	2,667 ( 2,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	3,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,470 円/㎡　月額支払賃料（　 3,281 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＹ６０５賃　　　　-9	2,305 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,377
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	564,000 円	141,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	699,248 円	13,984,968　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,198,500 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上の要はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,055,648 円　（　　　　　　 19,340 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9288

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 607.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,644,400 円（　　　　　 61,041 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,605,976 円
②総費用	3,055,648 円
③純収益　①－②	10,550,328 円
④建物等に帰属する純収益	9,644,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	905,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	841,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,325 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,568,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
姫路 5-26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-26

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　秋山　周史

TEL.

鑑定評価額

38,200,000 円

１㎡当たりの価格

242,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市豊沢町１２９番				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,480)
	1:1.5	事務所Ｓ5	店舗、事務所ビル、駐車場等が混在する商業地域	東8m市道	水道、ガス、下水	姫路 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

姫路駅南方

300m

法令

規制

商業
(100,480)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

姫路駅徒歩圏の商業地域であり、周辺用途や店舗の集積度等、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で
推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 248,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 134,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は姫路市中央部、用途的な類似地域は商業地域。需要者は、市内の中小法人のほか、一部の大規模画地、収
益物件については圏外資本の参入も考えられる。幹線の背後地域で集積度は劣後するが、駅周辺整備事業による中心商
業地の活性化や駅接近性に優れ希少性を有するため需要は比較的に安定している。需要者の資本規模や業種業態は様々
であることから、取引価格にバラツキがあり、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市街中心部の商業地から選択した取引事例を基礎とするもので、補修正や地域要因比較等も適正であるた
め、現実の市場実態を反映し、説得性を有する。収益価格は、賃貸事例からの賃料水準の把握に限界があり、試算過程
において想定要素を多く含むことから比準価格に比べ説得性に欠ける。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関
連づけ、代表標準地価格からの検討を行い、上記をもって鑑定評価額と決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 269,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[112.3]

[100.0]
100

240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

姫路駅周辺や一部路線沿道の集積度が増すな
か、商業地域についても需要の２極化が進む
。

店舗、事務所等、周辺の集積度に目立った変
化はない、周辺幹線沿道で上場企業の本社社
屋の建設工事が進行中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ６０５国 -12	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6.7m市道、中間画地		近商 (80,300)
b	ＴＣ６０５国 -11	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	ＯＴ６０４国 -64	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北11.3m市道、南7m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＳＳ６０４国 -73	姫路市		建付地	（　）	不整形	北西30m県道、北東7m、二方路		近商地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 153,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	153,933	100 [ 62.2]	247,481	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 211,795	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	194,851	100 [ 79.9]	243,869		244,000
c	(　 ) 294,724	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	284,900	100 [ 113.5]	251,013		251,000
d	(　 ) 168,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	169,022	100 [ 69.5]	243,197		243,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 248,000 円／㎡]

姫路 5-26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,575,449	3,205,533	10,369,916	9,395,100	974,816	（　0.9309） 907,456	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	21,103,628 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	125.00	Ｓ5	607.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	480 ％	158 ㎡	10.5 m x 14.9 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗のフロア貸し、２階は店舗の部分貸し、３～５階は事務所の部分貸し。駐車施設は周辺に確保をすることを想定。

⑦有効率　 75.8 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	75.2	94.00	3,263	306,722	3.0	920,166
							3.0	920,166
2～ 2	店舗	125.00	75.2	94.00	2,400	225,600	3.0	676,800
							3.0	676,800
3～ 4	事務所	125.00	75.2	94.00	2,200	206,800	3.0	620,400
							3.0	620,400
5～ 5	事務所	107.00	78.5	84.00	2,200	184,800	3.0	554,400
							3.0	554,400
～

計		607.00	75.8	460.00		1,130,722		3,392,166
								3,392,166

⑨年額支払賃料	1,130,722 円　×　12ヶ月　＝　 13,568,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,568,664 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,085,493 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,483,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,392,166 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,392,166 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,061,070 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,575,449 円　　　　（　 85,921 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ６０５賃　　　　-9	3,628 ( 3,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [ 80.0]	3,628	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,548 円/㎡　月額支払賃料（　 3,263 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ６０５賃　　　　-8	2,636 ( 2,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,468
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	715,000 円	143,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	678,433 円	13,568,664　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 310,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,205,533 円　（　　　　　　 20,288 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9309

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 607.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0657	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,395,100 円（　　　　　 59,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,575,449 円
②総費用	3,205,533 円
③純収益　①－②	10,369,916 円
④建物等に帰属する純収益	9,395,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	974,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	907,456 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,743 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,103,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）