別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
姫路 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.
鑑定評価額 180,000,000 円  １㎡当たりの価格 515,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市東延末１丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ駅南の
商業地域		 東40m市道 水道、ガス、下水 姫路

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ　市道 交通

施設		 姫路駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域はオフィス系の成熟した商業地域であり、長期的にはＪＲ姫路駅周辺の再開発事業により、都市機能が
向上したことによる駅南への波及効果も期待されるが、当面はほぼ現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    525,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    348,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市を中心とし、兵庫県下主要都市を含む圏域内の商業地域と判定した。主な需要者としては不動産を
利用して事業活動を行う個人・法人、投資家等が想定される。姫路駅北側の大規模開発に伴う地域の活性化、観光需要
等により、長期的視点からは姫路駅周辺の地域への波及効果も期待できる状況にあり、需給関係も底堅く推移している
。事業用地等は業種や立地等により必要な規模にばらつきがあり、需要の中心となる価格帯を一様には見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は中心市街地に係る取引事例を採用して求めたもので、その特性上地域格差はやや大きいが、取引市場の実情
を反映した実証的な価格として、説得力を有すると思料する。一方収益価格は賃貸事例から想定賃料を査定しているが
、試算過程において想定要素を含むことから、その規範性が前者に比べやや劣ることは否定できない。以上より、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 53.4]		 [100.0]
100		 506,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 幹線道路沿いの商業地域では需給は安定して
いる一方で、コロナ禍の影響、継続によりオ
フィス、店舗需要の一部は依然として厳しい
状況下にある。

近隣地域は中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ
駅南の商業地域であり、価格時点現在では特
段の地域要因の変動は認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＮ６０５
国
-9		 姫路市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東40m市道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ＯＴ６０４
国
-64		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11.3m市道、
南7m、二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c ＭＫＺ６０
４国
-93		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.4m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ＭＫＺ６０
４国
-108		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南8m、角地
商業

(100,400)
e ＮＳ６０５
国
-56		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東16.5m県
道、北5m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
752,236  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
738,360 		 100
[ 130.0]
567,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
568,000 
b (　           ) 
294,724  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
282,093 		 100
[  57.0]
494,900 
495,000 
c (　           ) 
316,786  		 100
[ 100.0]		 [  96.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
304,748 		 100
[  59.5]
512,182 
512,000 
d (　           ) 
398,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
407,348 		 100
[  77.9]
522,911 
523,000 
e (　           ) 
331,151  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
336,407 		 100
[  66.4]
506,637 
507,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    525,000 円／㎡]  



姫路 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,169,012 
11,811,183 
36,357,829 
31,535,400 
4,822,429 		 （　0.9571）
4,615,547 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    121,461,763 円　　　　（　    348,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 261.75 ＳＲＣ8 2,094.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     12.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分は店舗のフロア貸し。２～８階は事務所。駐車施設は周辺に確保をすることを想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 階段、ホール、廊下等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.75 
90.6 
237.15 
3,775 
895,241 		 7.0  6,266,687 
3.0  2,685,723 

 2～ 8		 事務所
261.75 
83.1 
217.51 
2,100 
456,771 		 3.0  1,370,313 
2.0  913,542 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,094.00 
84.0 
1,759.72 

4,092,638 		 15,858,878 
9,080,517 
⑨年額支払賃料      4,092,638 円　×　12ヶ月　＝　      49,111,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,759.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 全額が通り抜け費用で収支の差額が生じないものと判断し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,111,656 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,928,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,182,724 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,858,878 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         145,902 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,080,517 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,840,386 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,169,012 円　　　　（　       138,020 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＹ６０５賃
　　　　-7		 2,922  
(   2,830) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,058 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,112 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,775 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＳ６０５賃
　　　　-7		 2,849  
(   2,692) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
4,165 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,535,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,455,583 円  　　　       49,111,656　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,497,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,309,500 円  　　　　    507,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       507,000 円  　　　　    507,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,811,183 円　（　　　　　　        33,843 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 507,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 235,000 円／㎡　×　   2,094.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 31,535,400 円  
（　　　　　        90,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,169,012 円      
②総費用 11,811,183 円      
③純収益　①－② 36,357,829 円      
④建物等に帰属する純収益 31,535,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,822,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,615,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,461,763 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     348,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
姫路 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 5-7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦   TEL.
鑑定評価額 181,000,000 円  １㎡当たりの価格 518,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 姫路市東延末１丁目４番
 ②地積
　(㎡)		 349  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:2.5		 事務所

ＳＲＣ9		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ駅南の
商業地域		 東40m市道 水道、ガス、下水 姫路

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ市道 交通

施設		 姫路駅南西方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 姫路駅南の事務所ビル街として熟成した地域で、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    345,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市の他、神戸市等の県内主要都市、集積度の高い商業地域が用途的な類似地域となる。需要者は地元
企業の他、規模によっては全国規模の法人も考えられる。駅南のオフィス街で駅北と比較して繁華性は見劣りするもの
の、姫路駅徒歩圏の大通り沿いで需要は概ね安定している。建物付きの取引も多く需要者の業種業態が様々であり、立
地や規模により取引価格にバラツキがあることから、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に収益物件も多いが、大都市に比べ事例資料の収集に限界があり、また各種想定要素も多いため、収益価格は精度
を欠く。取引事例は、類似性が充分でないものも含むが、市街商業地の実際の取引に基づくもので比準価格は市場を反
映する。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地価格からの検討を行い、同一需給圏周辺の
他の標準地との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況をも勘案の上、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　姫路 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    269,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 52.4]		 [100.0]
100		 515,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心を中心に客足の回復傾向も見られるが、
景気の先行きに不透明感が見られ、需要が旺
盛な地域は限定される。


周辺建物の改修、修繕等が散見される程度で
地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -46.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 姫路 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ６０５
国
-44		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業

(100,400)
b ＯＴ６０４
国
-64		 姫路市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11.3m市道、
南7m、二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c ＳＮ６０４
国
-3		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
d ＭＫＺ６０
４国
-108		 姫路市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
南8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
599,547  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
595,950 		 100
[ 111.9]
532,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
533,000 
b (　           ) 
294,724  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
284,900 		 100
[  57.0]
499,825 
500,000 
c (　           ) 
340,097  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
340,097 		 100
[  63.6]
534,744 
535,000 
d (　           ) 
398,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
407,348 		 100
[  77.9]
522,911 
523,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    530,000 円／㎡]  



姫路 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,953,148 
11,957,231 
36,995,917 
32,219,600 
4,776,317 		 （　0.9571）
4,571,413 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　    120,300,342 円　　　　（　    345,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
姫路 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 261.75 ＳＲＣ8 2,094.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   349 ㎡     12.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分は店舗のフロア貸し、２～８階は事務所。駐車施設は周辺に確保をすることを想定。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 階段、ホール、廊下等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
261.75 
90.6 
237.15 
3,685 
873,898 		 5.0  4,369,490 
3.0  2,621,694 

 2～ 2		 事務所
261.75 
83.1 
217.51 
2,750 
598,153 		 3.0  1,794,459 
3.0  1,794,459 

 3～ 8		 事務所
261.75 
82.9 
217.00 
2,000 
434,000 		 3.0  1,302,000 
3.0  1,302,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,094.00 
83.9 
1,756.66 

4,076,051 		 13,975,949 
12,228,153 
⑨年額支払賃料      4,076,051 円　×　12ヶ月　＝　      48,912,612 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,756.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,912,612 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,913,009 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 44,999,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,975,949 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         128,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,228,153 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,824,966 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,953,148 円　　　　（　       140,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＨ６０５賃
　　　　-9		 3,628  
(   3,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]
4,123 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,014 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,685 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＹ６０５賃
　　　　-8		 2,636  
(   2,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,905 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
姫路 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,590,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,445,631 円  　　　       48,912,612　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,482,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,403,000 円  　　　　    518,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       518,000 円  　　　　    518,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,957,231 円　（　　　　　　        34,261 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 518,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   2,094.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0622     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 ×  35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,219,600 円  
（　　　　　        92,320 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,953,148 円      
②総費用 11,957,231 円      
③純収益　①－② 36,995,917 円      
④建物等に帰属する純収益 32,219,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,776,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,571,413 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,099 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,300,342 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     345,000 円／㎡）