鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＫＺ６０５国 -42	姫路市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、北東7.4m、二方路		近商 (90,300)
b	ＫＹ６０５国 -33	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
c	ＫＨ６０５国 -7	姫路市		更地	（　）	長方形	南西25m国道、南東9m、角地		準住居 (70,200)
d	ＴＫ６０５国 -25	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	ＫＹ６０５国 -9	姫路市		建付地	（　）	長方形	西40m市道、北8m、東9m、南8m、四方路		近商 (80,232)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,399	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	90,947	100 [ 86.5]	105,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 87,097	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,499	100 [ 78.3]	110,471		110,000
c	(　 ) 75,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,300	100 [ 67.3]	108,915		109,000
d	(　 ) 66,013	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,834	100 [ 59.6]	107,104		107,000
e	(　 ) 124,634	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	125,893	100 [ 113.2]	111,213		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

姫路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,770,088	3,943,380	14,826,708	14,022,000	804,708	（　0.9519） 766,002	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,814,000 円　　　　（　 71,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	199.50	Ｓ5	997.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	251 ㎡	11.5 m x 21.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、１Ｆは店舗、２Ｆ～５Ｆは事務所を想定。

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

階段、ホール、廊下等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	199.50	87.7	175.00	2,000	350,000	5.0	1,750,000
							3.0	1,050,000
2～ 5	事務所	199.50	87.7	175.00	1,730	302,750	5.0	1,513,750
							3.0	908,250
～

～

～

計		997.50	87.7	875.00		1,561,000		7,805,000
								4,683,000

⑨年額支払賃料	1,561,000 円　×　12ヶ月　＝　 18,732,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	全額が通り抜け費用で収支の差額が生じないものと判断し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,732,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,498,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,233,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,805,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,806 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,683,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,464,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,770,088 円　　　　（　 74,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ６０４賃　　　　-17	1,786 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,178 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＳＮ６０４賃　　　　-19	1,342 ( 1,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	205,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	749,280 円	18,732,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,943,380 円　（　　　　　　 15,711 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 997.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,022,000 円（　　　　　 55,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,770,088 円
②総費用	3,943,380 円
③純収益　①－②	14,826,708 円
④建物等に帰属する純収益	14,022,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	804,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	766,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,814,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
姫路 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-3

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　河内谷　順

TEL.

鑑定評価額

26,600,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	85,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ既成商業地域	北西8m市道	水道、ガス、下水	飾磨 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 21.5 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

飾磨駅北東方

280m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所ビル等が存する商業地域である。郊外型大規模店舗等との競合もあり駅前商業地域は一部を除き収
益性の低下がみられる。飾磨駅北側に改札口が設置されるなど新たな動きもみられる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 74,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね姫路市中心部近郊を中心に、周辺市町を含む商業地域で、需要者は地縁性を有する事業者が中心であ
る。路線型の大規模店舗への顧客流出のほか駅前大型商業施設との競合等により、繁華性を有するエリアを除く近隣型
の既存商業地域の相対的な地位は低下傾向にある。取引される画地は規模等様々であることから、需要の中心価格帯は
見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所利用を中心に収益物件も見られるものの、市場参加者としては取引にあたっては収益性のほか取引相場等
の市場性を重視するものと判断される。以上により、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量し、かつ代表標準地との検討も踏まえることにより、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 66,000 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[100.0]

100
[ 61.3]

[100.0]
100

104,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    106,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土地の取引価格は立地条件等による二極化が
顕著になりつつある。オフィス需要に不透明
性がみられるとの声もきかれた。

路線型大規模商業施設や駅前大型商業施設と
の競合がみられるが、飾磨駅北側に改札口が
設置され利便性の向上による効果が期待され
る。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＹ６０５国 -33	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西16m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
b	ＡＨ６０５国 -33	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		近商 (90,360)
c	ＨＴ６０５国 -21	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.8m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	ＭＫＺ６０５国 -42	姫路市		更地	（　）	長方形	南西18m県道、北東7.4m、二方路		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,097	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	86,499	100 [ 81.0]	106,789	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	107,000
b	(　 ) 98,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,131	100 [ 91.3]	107,482		107,000
c	(　 ) 97,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	97,430	100 [ 87.5]	111,349		111,000
d	(　 ) 95,399	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	90,947	100 [ 89.6]	101,503		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

姫路 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,285,634	4,215,460	15,070,174	14,227,200	842,974	（　0.9519） 802,427	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,661,093 円　　　　（　 74,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	199.50	Ｓ5	997.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	251 ㎡	11.5 m x 21.5 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸し

⑦有効率　 87.7 ％
の理由

階段、廊下等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	199.50	87.7	175.00	1,993	348,775	5.0	1,743,875
							3.0	1,046,325
2～ 5	事務所	199.50	87.7	175.00	1,793	313,775	5.0	1,568,875
							3.0	941,325
～

～

～

計		997.50	87.7	875.00		1,603,875		8,019,375
								4,811,625

⑨年額支払賃料	1,603,875 円　×　12ヶ月　＝　 19,246,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 875.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,246,500 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,539,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,706,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,019,375 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,778 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,811,625 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,505,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,285,634 円　　　　（　 76,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＨ６０５賃　　　　-7	2,009 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,171 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＺＫ６０５賃　　　　-2	2,394 ( 2,262)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,327
c	ＴＣ６０５賃　　　　-6	2,195 ( 2,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [ 85.0]	2,175

姫路 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,040,000 円	208,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	769,860 円	19,246,500　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,600 円	査定
	建物　　　　　　　　　 1,768,000 円	208,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	208,000 円	208,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	208,000 円	208,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,215,460 円　（　　　　　　 16,795 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	208,000,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 997.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0661 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,227,200 円（　　　　　 56,682 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,285,634 円
②総費用	4,215,460 円
③純収益　①－②	15,070,174 円
④建物等に帰属する純収益	14,227,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	842,974 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	802,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,197 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,661,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,300 円／㎡）