鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＮ６０５国 -9	姫路市		建付地	（　）	長方形	東40m市道、南8m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	ＡＨ６０５国 -48	姫路市		更地	（　）	不整形	西8m市道、北11m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	ＮＳ６０５国 -56	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	南東16.5m県道、北5m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	ＨＴ６０５国 -2	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e	ＫＳ６０５国 -12	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	北西16m県道、北東7.5m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 752,236	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	738,360	100 [ 180.0]	410,200	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	410,000
b	(　 ) 215,730	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	232,718	100 [ 53.4]	435,801		436,000
c	(　 ) 331,151	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	336,407	100 [ 85.7]	392,540		393,000
d	(　 ) 272,548	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	276,091	100 [ 67.9]	406,614		407,000
e	(　 ) 170,081	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	170,251	100 [ 41.1]	414,236		414,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -60.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

姫路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,245,764	2,700,533	8,545,231	7,226,700	1,318,531	（　0.9519） 1,255,110	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	29,188,605 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	117.00	Ｓ4	468.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	131 ㎡	7.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗フロア貸し、駐車場は近隣確保を想定。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

階段、ホール、廊下等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.00	54.2	63.41	4,067	257,888	5.0	1,289,440
							3.0	773,664
2～ 2	店舗	117.00	78.8	92.20	2,800	258,000	5.0	1,290,000
							3.0	774,000
3～ 3	店舗	117.00	78.8	92.20	2,450	226,000	3.0	678,000
							3.0	678,000
4～ 4	店舗	117.00	78.8	92.20	2,100	194,000	3.0	582,000
							3.0	582,000
～

計		468.00	72.7	340.01		935,888		3,839,440
								2,807,664

⑨年額支払賃料	935,888 円　×　12ヶ月　＝　 11,230,656 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保され、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,230,656 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 898,452 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,332,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,839,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,807,664 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 878,237 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,245,764 円　　　　（　 85,846 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ６０５賃　　　　-9	3,628 ( 3,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,493	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,430 円/㎡　月額支払賃料（　 4,067 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＭＺＫ６０５賃　　　　-1	3,728 ( 3,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	4,357
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	545,000 円	109,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	561,533 円	11,230,656　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 926,500 円	109,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	109,000 円	109,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,700,533 円　（　　　　　　 20,615 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	109,000,000 円	設計監理料率　 223,000 円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,226,700 円（　　　　　 55,166 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,245,764 円
②総費用	2,700,533 円
③純収益　①－②	8,545,231 円
④建物等に帰属する純収益	7,226,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,318,531 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,255,110 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,188,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
姫路 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 5-1

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　陰山　陽史

TEL.

鑑定評価額

53,700,000 円

１㎡当たりの価格

410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市呉服町３２番				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:2.5	店舗Ｓ2	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域	西9m市道	水道、ガス、下水	姫路 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

姫路駅北方

550m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市内随一の繁華性を有するアーケード商店街で、暫くは概ね現状のまま推移するものと予測される。
近隣で大型テナントが退去し、空店舗も見られるが、地価は比較的安定的に推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 235,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は姫路市中心部に位置する繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は圏内の個人事業者又は中小法人で
、駅前地域と異なり全国展開する企業の店舗等の進出はあまりない。姫路駅周辺再開発事業の後、競争力の高い店舗が
駅周辺に集積する傾向は継続中であるが、当該地域及びその周辺は顧客の回復はやや遅れている。取引自体が少なく、
取引価格は規模、事情等により様々であり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近時の同一需給圏内の市場実態を良く反映しており信頼度が高い。収益価格は、賃貸借契約の個別性によ
り、価格形成の指標となり得る賃貸事例の収集がやや困難で、想定収益に基づき求められた収益価格は理論的ではある
が、比準価格に比べると実証性・客観性にやや劣る。以上より、規範性の高い比準価格を標準に、収益価格を参酌し、
単価と総額との関連、さらに同一需給圏の他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    412,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微減傾向。景気は回復途上で先行き不
透明感があるが、低金利を背景に、好立地な
事業用地への需要は高い。

繁華性の高いみゆき通り商店街の一角を占め
、建替やテナントの入替等も見られ、需要は
概ね堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ６０５国 -44	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		商業 (100,400)
b	ＭＫＺ６０４国 -93	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.4m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	ＭＫＺ６０４国 -108	姫路市		更地	（　）	不整形	東8m市道、南8m、角地		商業 (100,400)
d	ＯＴ６０４国 -64	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北11.3m市道、南7m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 599,547	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	595,950	100 [ 138.3]	430,911	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	431,000
b	(　 ) 316,786	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	304,748	100 [ 72.8]	418,610		419,000
c	(　 ) 398,953	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	407,348	100 [ 88.0]	462,895		463,000
d	(　 ) 294,724	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	282,093	100 [ 68.7]	410,616		411,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +37.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.38	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

姫路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地が既成市街地内の宅地のため、求め得なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,147,269	2,664,618	8,482,651	7,094,100	1,388,551	（　0.9519） 1,321,762	（ 4.4 - 0.1 ） 4.3％
	⑧収益価格	30,738,651 円　　　　（　 235,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	117.00	Ｓ4	468.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	131 ㎡	7.0 m x 18.5 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗のフロアー貸し、駐車場は近隣確保を想定。

⑦有効率　 72.7 ％
の理由

階段、ホール、廊下等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	117.00	54.2	63.41	3,943	250,026	5.0	1,250,130
							3.0	750,078
2～ 2	店舗	117.00	78.8	92.20	2,800	258,160	5.0	1,290,800
							3.0	774,480
3～ 3	店舗	117.00	78.8	92.20	2,450	225,890	3.0	677,670
							3.0	677,670
4～ 4	店舗	117.00	78.8	92.20	2,100	193,620	3.0	580,860
							3.0	580,860
～

計		468.00	72.7	340.01		927,696		3,799,460
								2,783,088

⑨年額支払賃料	927,696 円　×　12ヶ月　＝　 11,132,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,132,352 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 890,588 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,241,764 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,799,460 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,955 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,783,088 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 870,550 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,147,269 円　　　　（　 85,094 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ６０５賃　　　　-9	3,628 ( 3,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 90.0]	4,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,295 円/㎡　月額支払賃料（　 3,943 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＫＹ６０４賃　　　　-17	3,132 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [115.0]	100 [ 80.0]	4,255
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	535,000 円	107,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	556,618 円	11,132,352　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 449,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 909,500 円	107,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	107,000 円	107,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,664,618 円　（　　　　　　 20,341 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	107,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 468.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,094,100 円（　　　　　 54,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,147,269 円
②総費用	2,664,618 円
③純収益　①－②	8,482,651 円
④建物等に帰属する純収益	7,094,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,388,551 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,321,762 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,090 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,738,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,000 円／㎡）