鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 -89　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ６０５国 -24	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	北8m市道、西6m、角地		準工 (70,200)
b	ＨＴ６０５国 -13	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m市道、北西8.8m、角地		２住居 (60,200)
c	ＫＳ６０５国 -10	姫路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	ＳＮ６０５国 -24	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西17.5m市道、北6m、角地		１住居 (60,200)
e	ＭＫＺ６０５国 -45	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m国道、東5.5m、南2.5m、三方路		近商 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,245	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	148,161	100 [ 68.6]	215,978	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	216,000
b	(　 ) 91,049	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	99,182	100 [ 46.6]	212,837		213,000
c	(　 ) 139,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	139,576	100 [ 66.2]	210,840		211,000
d	(　 ) 117,128	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	113,717	100 [ 56.2]	202,343		202,000
e	(　 ) 94,111	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	114,212	100 [ 52.0]	219,638		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -43.0
e	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

姫路 -89　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			再調達原価を把握できず、積算価格を求めることができない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション利用を最有効使用と判定しており、非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最寄駅への接近性、画地条件、需給関係より適用が妥当と判断

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,011,571,301	879,569,976	14	520,000	2,528.28	295,000	2,985.87
⑧開発法による価格	132,001,325 円　　　　（　 201,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -89　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
676 ㎡	㎡		㎡		㎡	676.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.44 ㎡	2,985.87 ㎡	2,703.60 ㎡	282.27 ㎡	2,528.28 ㎡	ＲＣ・10F ( 36 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.5 ％）	（ 441.7 ％）	（ 399.9 ％）	（ 41.8 ％）	（ 84.67 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.0 ｍ 27.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

520,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する分譲事例より査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 520,000 円／㎡　　×　　 2,528.28 ㎡　　＝　　　　 1,314,705,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,314,705,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 306,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建設事例等より査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 306,800 円／㎡　　×　　　 2,985.87 ㎡　　＝　　　　 916,064,916 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特に計上の要はない。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,314,705,600 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 157,764,672 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,073,829,588 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	デベロッパーの借入金利、開発利潤、危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	105,176,448 円	( 8 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 87,359,558 円
	販売総額(2期)	946,588,032 円	( 72 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 728,399,491 円
	販売総額(3期)	262,941,120 円	( 20 ％)	×　　0.7447	（ 27 ヶ月）	＝　　 195,812,252 円
収入合計		－	－	－	－	1,011,571,301 円
支出	建築工事費(1期)	183,212,983 円	( 20 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 167,896,378 円
	建築工事費(2期)	183,212,983 円	( 20 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 153,843,942 円
	建築工事費(3期)	549,638,950 円	( 60 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 422,947,172 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	94,658,803 円	( 60 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 83,034,702 円
	販売管理費(2期)	63,105,869 円	( 40 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 51,847,782 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	879,569,976 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,011,571,301 円　　－　　　　　　 879,569,976 円　　＝　　　　　 132,001,325 円 201,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出
姫路 -89　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 -89

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　河内谷　順

TEL.

鑑定評価額

139,000,000 円

１㎡当たりの価格

206,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市北条口３丁目３３番				②地積　(㎡)	676 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1	共同住宅ＲＣ10F1B	高層のマンションが見られる住宅地域	西11m市道、背面道	水道、ガス、下水	姫路 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 27 ｍ、西 0 ｍ、南 13 ｍ、北 13 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道　二方路

交通

施設

姫路駅北東方

850m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

姫路駅から徒歩圏に位置する中層ないし高層共同住宅のほか事務所等の商業的用途もみられる住宅地域である。
当面は現状の推移を継続するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 207,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 200,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は姫路市中心部及びその周辺であり、典型的な需要者としてはマンション開発を目的とするデベロッパーで
ある。姫路駅から徒歩圏内に存するなど利便性を有し、大規模な画地は稀少性も高く、建築資材費や金利面の動向など
先行きに不透明さはあるものの開発用地としての需要は底堅く維持するものと思料される。立地や画地条件等により取
引単価はまちまちであるなど中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は最寄駅から徒歩圏に位置する分譲マンション用地としての需要が見込まれる地域にある。開発法による価格は
デベロッパーの投資採算性に着目した価格であり、市場参加者の意思形成過程を反映した価格である。以上により、実
際の取引実態を反映した比準価格を中心に開発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

姫路市は、総人口が微減、高齢化率が上昇傾
向にある。大規模画地は稀少性があり資材価
格や金利等に不透明な要素はあるが取得意欲
は堅調である。

前面道路の整備が進むなど住環境が整いつつ
あり、利便性の向上がみられる住宅地域。ま
た姫路駅東側の開発が進むなどさらなる向上
もみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 -89　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ６０３国 -49	姫路市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	ＫＴ６０３国 -27	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南6m、角地		準工 (80,200)
c	ＨＴ６０４国 -13	姫路市		更地	（　）	長方形	北西6m道路、中間画地		準工 (60,200)
d	ＫＹ６０４国 -44	姫路市		建付地	（　）	不整形	北西36m県道、南東5.6m、二方路		準住居 (60,200)
e	ＮＳ６０４国 -103	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m市道、北東5.5m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,652	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	172,577	100 [ 85.6]	201,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 181,853	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	181,503	100 [ 85.7]	211,789		212,000
c	(　 ) 151,571	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	154,602	100 [ 73.8]	209,488		209,000
d	(　 ) 120,009	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	121,089	100 [ 63.0]	192,205		192,000
e	(　 ) 215,164	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	210,986	100 [ 99.8]	211,409		211,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 207,000 円／㎡]

姫路 -89　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲住宅マンションの用地としたため非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

駅に比較的近く敷地規模等により適用することが妥当である。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,028,820,204	893,663,896	14	531,000	2,528.28	292,000	2,985.87
⑧開発法による価格	135,156,308 円　　　　（　 200,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -89　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
676 ㎡	㎡		㎡		㎡	676.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
375.44 ㎡	2,985.87 ㎡	2,703.60 ㎡	282.27 ㎡	2,528.28 ㎡	ＲＣ・10F ( 36 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 55.5 ％）	（ 441.7 ％）	（ 399.9 ％）	（ 41.8 ％）	（ 84.67 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.0 ｍ 27.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

531,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内に存する取引事例等を比較検討して算定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 531,000 円／㎡　　×　　 2,528.28 ㎡　　＝　　　　 1,342,516,680 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,342,516,680 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 292,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 303,680 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として算定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,680 円／㎡　　×　　　 2,985.87 ㎡　　＝　　　　 906,749,002 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	必要なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,342,516,680 円　　×　　　　　 13 ％　　＝　　　　 174,527,168 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,081,276,170 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して算定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	93,976,168 円	( 7 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 78,056,605 円
	販売総額(2期)	845,785,508 円	( 63 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 650,831,948 円
	販売総額(3期)	402,755,004 円	( 30 ％)	×　　0.7447	（ 27 ヶ月）	＝　　 299,931,651 円
収入合計		－	－	－	－	1,028,820,204 円
支出	建築工事費(1期)	181,349,800 円	( 20 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 166,188,957 円
	建築工事費(2期)	272,024,701 円	( 30 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 228,419,141 円
	建築工事費(3期)	453,374,501 円	( 50 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 348,871,679 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	122,169,018 円	( 70 ％)	×　　0.8772	（ 12 ヶ月）	＝　　 107,166,663 円
	販売管理費(2期)	52,358,150 円	( 30 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 43,017,456 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	893,663,896 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,028,820,204 円　　－　　　　　　 893,663,896 円　　＝　　　　　 135,156,308 円 200,000 円／㎡