別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -87　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -87 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　神頭　慎太郎   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市別所町別所２丁目７７番 ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 ひめじ別所 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 別所地区地区計画「都市型住 宅地」 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 ひめじ別所駅北西方 500m 法令 規制 ２住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済の街区が整然とした戸建住宅地域を形成しており、周辺には農地も見られるが、将来的にはこれらの 有効利用が進み成熟度が増すなか、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市東部の住宅地域である。需要者は同一圏内に居住する第一次取得者を中心とするが、近年は転 入者も散見される。近隣にはミニ開発による良質な新興住宅地供給が散見され競争は厳しいが、駅や商業施設等の利便 施設に近く、需要は底堅い。需要の中心価格帯は、土地は１，５００万円～１，７００万円程度、新築の戸建物件は３ ，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅が散見されるが、標準地は画地規模が小さい為、収益建物の想定は困難である。収益目的の取引も殆ど 無く、自己居住目的の取引が中心である。取引事例は比較的規範性の高いものを豊富に収集でき、また市場参加者との 適合性の観点からも現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができる。以上により、比準価格を標 準に、又代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 79.4] [100.0] 100 73,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の 高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外 や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。 地域的要因に特段の変動は見られず、利便性 の高い立地から需要は概ね安定的に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％