別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -82　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -82 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市四郷町山脇字二反田５２４番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 地等が見られる住宅 地域 南8.5m市道 水道、下水 御着 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８．５ ｍ　市道 交通 施設 御着駅西方 1.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は農家住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、ここ当分の間はほぼ現状を維 持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市東部の住宅地域と判定した。需要者は地縁・血縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者等が 中心であり、圏外からの転入者は多くないと思料する。周辺地域等では一部において新規の住宅供給も行われているが 、需給関係は必ずしも良好とは言えない。標準地と同種の不動産に係る取引は少ないうえ、取引される土地の規模もま ちまちであることから、総額面においてその中心価格帯を一様に指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等では賃貸市場が未成熟で共同住宅の想定は困難であり、また戸建住宅による賃貸経営が成り立つ地域ではな いため、収益還元法は適用出来なかった。一方、取引市場では自己使用目的の取引が大半で、市場参加者は居住の快適 性等を重視し、取引価格を指標として意思決定を行うものと思料する事から、比準価格は規範性が高いものと判断した 。従って本件では、比準価格を採用し、周辺の他の標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は 県下５番目の低さで推移。取引件数は前年同 期比で微増、取引価格は一部の商業地では高 値も散見される。 当地域の地域要因に特段の変動は見受けられ ないが、上記市場の特性に記述の通り選好性 にやや劣る地域であるため、地価も弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％