別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -81　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -81 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　塩住　直彦   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市神田町４丁目１１番５ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,372) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 姫路 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．２ ｍ市道 交通 施設 姫路駅北西方 1.5km 法令 規制 商業 (90,372) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 市街中心付近の住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市街及び周辺、用途的な類似地域は戸建住宅地域。同一需給圏内の居住者のほか、市内その他の地域 からの需要も見込まれる。市街中心に近い住宅地域として利便性を有しているため需要は概ね堅調。供給は相続や住み 替えを契機とする中古物件等に限定される。取引が比較的少なく、規模にもバラツキがあるが、本標準地と同規模の土 地で１５００万円～２０００万円程度、建物は中古物件が中心となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域内にあり、画地規模が小さく収益性の見込める建物想定も困難であるため、収益還元法は適用を割愛した 。一方、取引事例は自用目的が中心で、比準価格は市場性を反映する。よって比準価格を標準とし、代表標準地価格か らの検討を行い、同時に同一需給圏の他の標準地の価格水準との均衡分析を繰り返し、更に価格形成要因の変動状況を も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 116,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減、土地取引は持ち直し傾向、 市街中心、区画整理地域等と集落、縁辺部の 地域に対する土地需要の２極化は継続してい る。 住宅地域として概ね熟成しており、地域要因 に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％