別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -80　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -80 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　秋山　周史   TEL.

鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 93,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市西新在家２丁目５９８番４５６ ｢西新在家２－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 大中規模の住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 姫路 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 姫路駅北西方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅地域として概ね熟成している地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するも のと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市街周辺、用途的な類似地域は戸建住宅地域。中規模以上の品等の高い住宅が建ち並ぶ名声のある地 域で大きな画地が多く、総額を考慮すると需要者は、会社オーナー等、富裕層が中心となる。市街から離れた高台地域 で、市街中心部やマンション等へ需要のシフトも見られる一方で、旧来からのブランド地域に対する需要も根強い。本 標準地と同規模で３０００～４０００万円程度が中心価格帯であるが、擁壁の有無やその品等により価格は上下する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模以上の戸建住宅からなる地域にあり、賃貸市場が成熟しておらず適正な純収益の把握が困難であるため、収益還 元法は適用できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価 格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行 い、同時に居住快適性に影響を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [142.4] [100.0] 100 93,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の先行き不透明感は強い。利便性の高い 新興住宅地域等の需要は堅調であるが、旧集 落、既存住宅地域に対する需要は弱含みであ る。 周辺で既存住宅の建て替え、画地の細分化等 が稀に見られる程度で特筆すべき変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％