別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -74　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -74 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　中田　信   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 71,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市飾磨区阿成渡場１０８３番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 、工場等の混在する 住宅地域 北西7.5m市道 水道、ガス、下水 妻鹿 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北７．５ｍ 市道 交通 施設 妻鹿駅北西方 500m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域であり、大きな地域要因の変化は予想し難い。将来的に はより住居系敷地利用の指向を強めていくものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中心市街地南部乃至南東部の住宅地域で、需要者はサラリーマン層の一次取得者が中心である。特 に山陽電鉄沿線との価格牽連性が強い。圏域ではデベロッパー等のミニ開発による新規供給が散見され、土地総額は規 模や立地によりバラつきが見られるが、１，５００万円程度まで、土地建物総額としては３，０００万円前後が需要の 中心である。近隣地域は居住環境にやや劣るが、最寄駅への接近性に優れており、市場競争力は通常程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模等により経済合理性の成り立つ賃貸住宅の建築が困難なため、収益価格は試算できなかった。比準価 格査定にあたっては山陽電鉄沿線の類似地域より規範性を有する事例を収集し得た。需要者の意思決定は周辺取引価格 水準が基礎であり比準価格は十分説得力があるものと判断した。よって代表標準地との均衡性に留意し、当該比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -75                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 71,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向、金利、税制等による下 支えにより、需給関係は成り立っているが、 立地条件等による地価の二極化傾向は拡大し つつある。 地域要因に特段の変動はないが、周辺で新築 住宅の供給が見られ、工場等、事業系敷地利 用のポテンシャルは、より弱まりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％