別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -67 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 4,600,000 円  １㎡当たりの価格 21,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市香寺町相坂字柏尾３５７番４ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅が 散在する県道沿いの 住宅地域 北5.3m県道 水道、下水 香呂 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．３ｍ県道 交通 施設 香呂駅西方 950m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの農村住宅地域で特に地域変動要因はないが、過疎化や高齢化により地価は下落傾向で推移するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市及び近隣市町の市街化調整区域内の住宅地域である。旧来からの農家集落であり、地縁的選好 性は強い。需要者の中心は同一需給圏内の居住者で転入者は少ない。市街地中心部から相当離れた旧来の集落地域に所 在し、選好性が劣り需要は低調である。需要の中心価格帯と言える相場もばらつきが有り、把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的での取引が支配的である。よって、賃料水準等把握が困難であり、また 公法上の規制等により、収益還元法の適用は断念した。従って、代表標準地からの検討を踏まえ、自用目的での取引が 主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -62                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。好立地及び住環境が良好な 地域は需要が安定しているが、市郊外は集落 地域が主で需要は依然弱い。 地域要因に特に変動はなく、集落色の強い住 宅地域であるため、宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％