鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

姫路 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ６０５国 -35	姫路市		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	ＴＹ６０５国 -2	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	ＴＣ６０５国 -45	姫路市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	ＭＫＺ６０５国 -10	姫路市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.9m市道、東2.2m、二方路		準工 (60,200)
e	ＭＫＺ６０４国 -80	姫路市		建付地	（　）	不整形	西7.2m市道、北5.4m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 100,429	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	100,730	100 [ 70.7]	142,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 111,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,982	100 [ 77.6]	144,307		144,000
c	(　 ) 107,273	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	113,484	100 [ 85.0]	133,511		134,000
d	(　 ) 100,642	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	112,821	100 [ 83.3]	135,439		135,000
e	(　 ) 111,545	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	122,093	100 [ 90.0]	135,659		136,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

姫路 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,531,680	1,029,492	4,502,188	3,558,520	943,668	（　0.9728） 918,000	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	20,863,636 円　　　　（　 87,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.38	ＬＳ2	260.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	239 ㎡	10.3 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階６戸ワンルームタイプ、専用面積２０．４８㎡、使用容積率は敷地と建物との適応を考慮。

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

バルコニー等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	130.38	94.2	122.82	1,982	243,429	1.0	243,429
							1.0	243,429
～

～

～

～

計		260.76	94.2	245.64		486,858		486,858
								486,858

⑨年額支払賃料	486,858 円　×　12ヶ月　＝　 5,842,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,842,296 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 467,384 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,374,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,858 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,858 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 152,289 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,531,680 円　　　　（　 23,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ６０５賃　　　　-5	1,850 ( 1,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,056	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,040 円/㎡　月額支払賃料（　 1,982 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＮＳ６０５賃　　　　-3	1,822 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,024
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

姫路 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,800 円	49,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	233,692 円	5,842,296　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,400 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,029,492 円　（　　　　　　 4,307 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 260.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0716	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,558,520 円（　　　　　 14,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,531,680 円
②総費用	1,029,492 円
③純収益　①－②	4,502,188 円
④建物等に帰属する純収益	3,558,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	943,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	918,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,841 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,863,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
姫路 -55　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

姫路 -55

兵庫県

兵庫第６

氏名

不動産鑑定士　神頭　慎太郎

TEL.

鑑定評価額

33,000,000 円

１㎡当たりの価格

138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	姫路市北条口３丁目１７番２				②地積　(㎡)	239 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,360)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の他、店舗、駐車場等も混在する地域	西6m市道	水道、ガス、下水	姫路 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ　
市道

交通

施設

姫路駅北東方

880m

法令

規制

商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

姫路駅徒歩圏の住宅地域として概ね成熟しており、特段の変動要因もなく現在の住環境を維持するものと予測す
る。地価水準は、価格形成要因等より若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 142,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね姫路市中心部及び中心部近郊の住宅地域で、需要者の中心は当圏内の居住者のほか阪神方面への通勤
者である。当地域はＪＲ姫路駅から徒歩圏の市中心部に位置しており利便性が良い住宅地域で、宅地の供給は少ないも
のの需要は底堅い。周辺地域におけるマンション供給は一段落しつつあるが、根強い需要がある。地域における需要の
中心価格帯は土地は２，５００～３，０００万円前後、新築の戸建物件は４，０００～５，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引がほとんど見られず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域
と判断されることから収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で
あり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格であり、規範性が高い。以上により、比準価格を標準とし、収益価
格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　姫路 -73 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 101,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.0]

[100.0]
100

133,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は微減、高齢化率は増加。利便性の
高い市街地の住宅需要は堅調であるが、郊外
や細街路の多い旧集落は総じて需要は弱い。

地域的要因に特段の変動は見られず、利便性
の高い立地から需要は概ね安定的に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

姫路 -55　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＳ６０５国 -36	姫路市		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m区画街路、南東6m、角地		１住居 (70,200)
b	ＳＮ６０５国 -34	姫路市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、南7m、角地		１住居 (70,200)
c	ＡＨ６０５国 -22	姫路市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.5m市道、西2m、角地		１中専 (60,200)
d	ＳＳ６０４国 -82	姫路市		更地	（　）	ほぼ台形	南東13m市道、中間画地		２低専 (60,150)
e	ＳＮ６０４国 -29	姫路市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、北3m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,530	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	134,163	100 [ 92.2]	145,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 133,409	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	129,523	100 [ 90.1]	143,755		144,000
c	(　 ) 129,358	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	128,077	100 [ 88.4]	144,883		145,000
d	(　 ) 137,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	134,502	100 [ 97.9]	137,387		137,000
e	(　 ) 131,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	135,967	100 [ 98.0]	138,742		139,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 142,000 円／㎡]

姫路 -55　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,467,372	1,026,775	4,440,597	3,558,520	882,077	（　0.9728） 858,085	（ 4.5 - 0.1 ） 4.4％
	⑧収益価格	19,501,932 円　　　　（　 81,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

姫路 -55　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.38	ＬＳ2	260.76
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	360 ％	239 ㎡	10.3 m x 21.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者用６帖ワンルームマンション　駐車場、エレベーター無し

⑦有効率　 94.2 ％
の理由

バルコニー等を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	130.38	94.2	122.88	1,958	240,599	1.0	240,599
							1.0	240,599
2～ 2	住宅	130.38	94.2	122.88	1,958	240,599	1.0	240,599
							1.0	240,599
～

～

～

計		260.76	94.2	245.76		481,198		481,198
								481,198

⑨年額支払賃料	481,198 円　×　12ヶ月　＝　 5,774,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 245.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,774,376 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 461,950 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,312,426 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,198 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 481,198 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 150,519 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,467,372 円　　　　（　 22,876 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳ６０５賃　　　　-5	1,850 ( 1,704)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,947	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,015 円/㎡　月額支払賃料（　 1,958 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＴＫ６０５賃　　　　-1	2,202 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,002
c	ＳＮ６０５賃　　　　-1	2,410 ( 2,275)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,096

姫路 -55　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,800 円	49,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	230,975 円	5,774,376　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,400 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,026,775 円　（　　　　　　 4,296 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9728

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 260.76 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0716	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0763 × 40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,558,520 円（　　　　　 14,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,467,372 円
②総費用	1,026,775 円
③純収益　①－②	4,440,597 円
④建物等に帰属する純収益	3,558,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	882,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	858,085 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,590 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,501,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,600 円／㎡）