別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -50 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　陰山　陽史   TEL.

鑑定評価額 7,490,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市花田町勅旨字宮ノ前１３５番５０ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西7m市道 水道、下水 御着 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　　 ７ｍ市道　　 交通 施設 御着駅北西方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする既成の住宅団地として成熟しており、地域要因に格別の変動はなく、現状を維持するもの と予測する。選好性が劣る住宅地域であるため、地価は下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市南東部の住宅地域で、需要者の中心は当圏内の居住者ないし地縁的選好性を有する給与所得者 等の一次取得者である。整然とした住宅地域であり成熟しているものの、市郊外部における人口減少等地域の活力は減 退しており、需要は総じて低調である。需要の中心価格帯は土地で８００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円台 前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は戸建住宅用に開発された住宅地域に所在し、戸建住宅の経済合理的な賃貸事業が成り立つ地域ではないため、 収益還元法の適用は断念した。自用目的の取引が支配的であり、居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるた め、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地と は均衡が保たれているものと思料する。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [105.0] [101.0] 100 55,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。経済状況は回復傾向が認め られるが、物価高騰により消費動向は慎重で 、住宅地需要は二極化がより鮮明である。 地域要因の変動は特にないが、市街地中心部 より離れ、利便性が劣るため、需要は弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％