別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 姫路 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -48 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機   TEL.

鑑定評価額 8,350,000 円  １㎡当たりの価格 58,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市御国野町御着字北代１０６８番３５ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 御着 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 御着駅北東方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状で推移するもの と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市東部に位置する住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心であり、圏外からの転入者は少な い。住宅団地として熟成しているが、中心市街地や利便施設からはやや遠い。周辺の幹線背後等の利便性の優る地域で 新規分譲による宅地供給があり、これらの価格が既存住宅地域の需要に影響を与えている。幅員等の街路条件に左右さ れるが、既存住宅地域では、本標準地と同規模程度で８００万円～１０００万円程度が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺においては一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、後述する理由により収益価格は試算できなかった。 近隣地域においては投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内 の不動産市場で形成された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなり、雇 用・所得環境は一部弱めの動きとなっている が、景気は全体としては持ち直している。 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％