別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -40 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　三浦　一範   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市城北新町１丁目８０６番９２８ ｢城北新町１－５－３２｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 姫路 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 姫路駅北方 3.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も概ね現状を維持するものと予測する。地価水準は 周辺の取引価格等から勘案するとものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市中北部の中小規模の一般住宅を主とする地域を包含する圏域。需要者は圏域に居住する者もしくは 市内に勤務先を有する者等が見込まれる。宅地の新規供給はミニ開発の住宅団地等が中心的で、新築建売住宅の価格水 準は２５００～３５００万円前後が中心である。旧来からの市街地でやや雑然とした印象のある地域であり、ＪＲ線以 南の区画整理地に一定数のニーズが吸い取られている感がある。防衛増税・コロナ禍等による将来の不透明感が漂う。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格が得られた。収益価格・積算価格は後記の理由により試算できなかった。近隣地域および周辺の取引は自己使 用目的の取引が支配的であり、取引価格の水準が指標となり相場を形成し、価格決定されることが一般的である。よっ て、本件では比準価格を採用することが妥当と判断し、下記代表標準地との検討を踏まえ、近傍類似の公示価格との均 衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -43                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 77,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利と優遇税制により新築分譲市場は堅 調。他方、供給過剰と建設物価の上昇の危険 因子が潜んでいる。コロナ禍の全貌は未だ見 えていない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％