別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -37 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　禎典   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市嵐山町字イカ土５番３ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 姫路 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 姫路駅北西方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性等に比較的恵まれた住宅地域であり、今後も概ね現状を維持していくものと予測される。地価は横這 いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね姫路市中心部に位置する住宅地域と判定した。主である需要者は同一需給圏内の居住者であると想 定される。幹線道路背後の住宅地域で生活利便性等に比較的恵まれていることから底固い需要が存しており、土地の供 給は限定的であるが需給は安定的に推移している。地域における需要の中心価格帯は、土地は２，０００万円前後、新 築の戸建物件は３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある取引事例を収集することができた。他方収益価格は、画地規 模等により経済合理的に賃貸事業が成り立ち難いため、収益還元法は適用できなかった。従って、代表標準地との検討 を踏まえ、近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であることから、取引市場の実態を反映する比準価格を採用する ことが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [131.6] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向にある。住宅地需要 は居住環境や利便性等による二極化が依然と して継続している。コロナ禍の影響は顕在化 していない。 近隣地域は既成市街地の混在住宅地域であり 、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％