別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -28 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市香寺町犬飼字堂ノ前４４２番２外 ②地積 　(㎡) 504   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、下水 香呂 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 香呂駅南方 1.0km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部からやや離れた中規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、周辺では宅地分譲等も見ら れるが、直接的な影響を及ぼす地域要因の変動は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市内北東部の郊外および隣接市町の住宅地域と判定した。需要者の中心は同一需給圏内の居住者 であり、圏外からの転入者は少ない。集落的要素の残る地域に係る宅地需要は、世帯分離による住み替えや、Ｕターン 者等の需要に限定される傾向にある為やや低調である。取引自体が少ないことや、取引事情を内包する地縁・血縁者間 での取引が多いこと、敷地規模にもばらつきが見られることなどから、需要の中心価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等には共同住宅等の賃貸物件は殆ど見られず、同種の不動産に係る賃貸市場は成熟していないため収益還元法 は適用することが出来なかった。同一需給圏内では自用目的の取引が大半を占め、取引価格の水準が指標となり、価格 決定されることが一般的であることから、同様の取引事例を採用して求められた比準価格は説得力を有するものと判断 した。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福崎 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,500 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [163.9] [100.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は 県下５番目の低さで推移。取引件数は前年同 期比で微増、取引価格は一部の商業地では高 値も散見される。 近隣地域は中規模一般住宅、農家住宅が混在 する住宅地域であるが、地域的な状況に特筆 すべき変動要因は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％