別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
姫路 -26 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 -26 兵庫県 兵庫第6 氏名  不動産鑑定士 長谷川 禎典   TEL.
鑑定評価額 9,930,000 円  1㎡当たりの価格 64,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
52,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
姫路市別所町別所4丁目96番
②地積
 (㎡)
154  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)

(その他)
地区計画等



1.5:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
西4m市道 水道、ガス、下水 ひめじ別所

1.2km
(2)



①範囲 東    90 m、西    30 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北 4m
市道
交通

施設
ひめじ別所駅北西方

1.2km
法令

規制
2中専
(60,150)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
住宅地域として概ね成熟しており、今後も概ね現状を維持していくものと予測される。地価は横這いで推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            64,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏内は、姫路市東部の中小規模一般住宅を中心とする住宅地域と判定した。需要者は圏内の居住者もしくは市
内に勤務先を有する者が中心である。圏内には区画整理後の住環境が比較的良好な住宅地域が見受けられ、需要は安定
的である。宅地の新規供給は、新規に開発された戸建住宅地等が中心的。新規分譲土地の価格帯は規模にもよるが1,
000万円~1,500万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格については、同一需給圏内において信頼性のある自用目的の取引事例を収集することができた。他方、標準地
は戸建住宅地域に存し、賃貸需要も乏しく経済合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用でき
なかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であることから、取引市
場の実態を反映する比準価格を採用することが妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 姫路 -48                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         58,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[ 89.4]
[100.0]
100
64,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           64,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
姫路市の人口は微減傾向にある。住宅地需要
は居住環境や利便性等による二極化が依然と
して継続している。コロナ禍の影響は顕在化
していない。

成熟した住宅地域で地域的な状況変化はなく
、地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近      0.0
環境       -14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 姫路 -26 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a SN605

-15
姫路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b TY605

-23
姫路市

建付


  
(           ) 
袋地等 東4m市道、
中間画地




1中専

(60,150)
c MKZ60
5国
-38
姫路市

建付


  
(           ) 
不整形 北4m私道、
中間画地




1住居

(60,160)
d HT605

-48
姫路市

建付


  
(           ) 
不整形 南東6m市道、
北東6m、
準角地



1住居

(70,200)
e MKZ60
5国
-19
姫路市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南西11.5m国
道、西1.8m、
角地



準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
67,342  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

67,342 
100
[ 105.0]

64,135 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

64,100 
b (            
34,132  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  75.8]

44,714 
100
[  70.0]

63,877 

63,900 
c (            
62,187  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

65,460 
100
[  98.0]

66,796 

66,800 
d (            
63,537  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

62,291 
100
[  98.7]

63,111 

63,100 
e (            
52,769  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  78.5]

67,222 
100
[ 103.7]

64,824 

64,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -30.0
画地     -24.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境      -1.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境      -6.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +7.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地     -21.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      64,500 円/㎡]  



姫路 -26 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地内に存し、賃貸需要も乏しく、適正な純収益を把握できる賃貸市場が未成熟な
ため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
姫路 -26 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
姫路 -26 兵庫県 兵庫第6 氏名  不動産鑑定士 秋山 周史   TEL.
鑑定評価額 9,930,000 円  1㎡当たりの価格 64,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
52,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
姫路市別所町別所4丁目96番
②地積
 (㎡)
154  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,150)

(その他)
地区計画等



1.5:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
西4m市道 水道、ガス、下水 ひめじ別所

1.2km
(2)



①範囲 東    90 m、西    30 m、南    50 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         150 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北 4m市
交通

施設
ひめじ別所駅北西方

1.2km
法令

規制
2中専
(60,150)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅地域として概ね熟成した地域であり、地域要因に変動もないことから、当面は現状で推移するものと予
測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            64,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は姫路市東部、用途的な類似地域は戸建住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内居住者で圏外から需要は少
ない。ひめじ別所駅周辺の区画整理事業が完了し、住環境の向上が見られるなか、宅地分譲は継続しており、需要も比
較的堅調に推移している。周辺の分譲地は、土地のみで1000万円~1500万円程度、新築戸建物件は3000万
円~3500万円程度が中心価格帯となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅地域にあり、賃貸市場が未成熟で適正な純収益の把握が困難であるため、収益還元法は適用できなかった。取
引事例は、同一需給圏内の類似地域から選択した自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映す
るものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、同時に居住快適性に影響
を与える価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 姫路 -48                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         58,000 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[ 89.4]
[100.0]
100
64,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           64,500 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気の先行き不透明感は強い。利便性の高い
新興住宅地域等の需要は堅調であるが、旧集
落、既存住宅地域に対する需要は弱含みであ
る。

周辺で既存住宅の建て替え、修繕等が見られ
る程度で特筆すべき変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +4.0
交通・接近      0.0
環境       -14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 姫路 -26 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a AH605

-37
姫路市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東8m市道、
中間画地




1住居
地区計画等
(60,200)
b SN605

-15
姫路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
c TY605

-7
姫路市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6.9m市道、
東6m、二方路




1中専

(70,150)
d HT605

-48
姫路市

建付


  
(           ) 
不整形 南東6m市道、
北東6m、
準角地



1住居

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
77,368  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

76,602 
100
[ 116.6]

65,696 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

65,700 
b (            
67,342  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

67,342 
100
[ 105.0]

64,135 

64,100 
c (            
82,157  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

79,764 
100
[ 119.6]

66,692 

66,700 
d (            
63,537  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

62,291 
100
[  94.5]

65,916 

65,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近    0.0 環境     +15.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.0 交通・接近   +1.0 環境     -10.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      64,500 円/㎡]  



姫路 -26 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域に所在し、素地・造成費等に係る適切な資料を欠き、適用が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された住宅団地内に存し、賃貸需要も乏しく、適正な純収益を把握できる賃貸市場が未成熟な
ため非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ