別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 姫路 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -25 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市広畑区蒲田３丁目７０番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農地が混 在する区画整理済の 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 英賀保 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 英賀保駅北方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺において農地もみられるなか、宅地化の程度も成熟過程にあるなど、当面は現状の推移を継続するものと思 料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、姫路市中西部の住宅地域で、需要者の中心は住宅取得を目的とする圏内の居住者等である。街区が整理 されるなど区画整然とした地域であるが、利便性に優れるエリアとの競合もあり需要はやや弱含みである。需要の中心 となる価格帯としては、規模により異なるが、土地のみで１，０００万円から１，５００万円、中古の戸建住宅はおお むね１，５００万円から２，０００万円、新築の戸建住宅は２，５００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、画地規模の面からも賃貸住宅は経済合理性を有するとはいえず、収益還元法は不適 用とした。周辺の取引は自己使用目的が大半であり取引価格の水準が指標となり価格決定されることが一般的である。 以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,300 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [101.0] 100 [123.8] [100.0] 100 62,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市は、総人口が微減傾向、高齢化率が上 昇傾向にある。土地の取引価格は立地条件等 による二極化が顕著になりつつある。 宅地化による中規模一般住宅が多い住宅地域 であり、地域要因に特段の変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％