別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -20 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市網干区浜田字濱田１９番４外 ②地積 　(㎡) 125   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い分譲住宅地域 西6.5m市道 水道、ガス、下水 山陽網干 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　   9.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ　市道 交通 施設 山陽網干駅南西方 1.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模一般住宅が多い分譲住宅地域であるが、周辺地域を含め古家や空家が散見され、将来的には徐 々にではあるが、既存住宅の建替えやリフォームが行われて行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市南西部の住宅地域と判定した。需要者は姫路市内に居住、通勤する第一次取得者層が中心であ るが、当圏内での世帯分離に伴う住み替え需要等も想定される。近隣地域は国道へのアクセスに優れるが、近年は古家 や空家等が増えつつあり、需給関係はやや弱含んで推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的な画地規模のも ので、土地のみで６５０～７５０万円程度、新築戸建住宅では２３００～２７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が多い住宅地域で、主として画地規模の観点から、共同住宅等の想定には適さず収益価格は求め得 なかった。一方取引市場では自己居住目的の取引が中心で、取引事例は比較的規範性の高いものを収集・選択でき、ま た市場参加者の行動との適合性の観点からも、現実の取引市場を反映した比準価格は説得力を有するものと認められる 。従って本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [134.3] [100.0] 100 51,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は 県下５番目の低さで推移。取引件数は前年同 期比で微増、取引価格は一部の商業地では高 値も散見される。 近隣地域及びその周辺の地域等では、空家や 古家が増加傾向にあり、陳腐化がやや進行し つつあることを除き、特段の地域要因の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％