別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -18 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市網干区高田字前田７２９番 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅が散見される住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 網干 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 網干駅南西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域で、ここ暫くは現在の住環境を維持するものと予測する。ＪＲ網干駅徒歩圏にあり、安 定した需要が認められることから、地価水準は概ね横這い傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね姫路市南西部の住宅地域で、需要者は当圏内の居住者が中心で圏外からの転入者は少ない。当圏内に おいては農地転用や土地区画整理事業等による宅地開発が見られる。阪神間への通勤等の利便性からもＪＲ沿線の需要 は安定している。地域における需要の中心価格帯は、土地は１，２００万円前後、新築の戸建物件は３，０００万円前 後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域における自己使用を目的とする取引事例から試算したもので市場を反映した実証的 な価格である。収益価格は画地規模の観点から経済合理性のある共同住宅を想定することが困難なため試算できず、又 、積算価格も後述の理由により試算できなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 75,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市の人口は微減傾向。新規分譲住宅地域 や利便性の優る地域の需要は底堅いが、既成 住宅地域や隘路の多い地域の需要は弱く二極 化が継続中。 地域要因の変動は特にない。又、都市計画道 路宮田線延伸工事等の影響は今のところみら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％