別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 姫路 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   姫路 -4 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　君憲   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 姫路市花田町小川字山中８５９番 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 北東5m市道、南側道 水道、下水 御着 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ　 市道 交通 施設 御着駅北西方 3.5km 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する旧来からの住宅地域で、地域要因に大きな変動は見られず、ここ当分の間はほ ぼ現状を維持して推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は姫路市東部を中心とする既成住宅地域等と判定した。需要者の中心は同一需給圏内の居住者であり、圏外 からの転入者は少ない。近隣地域は国道の背後に中規模一般住宅、農家住宅等が混在する集落的色彩の残る住宅地域で 、近隣地域等では新規分譲等による宅地供給は多いとは言えず、地縁者による建替えや分家等に需要が限定される傾向 にある。取引そのものが少なく、親族や知人間による取引も見られるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は集落的色彩が残る住宅地域であり、賃貸需要が乏しくその市場が未成熟で、収益性の見込める建物想定も困 難であるため、収益還元法は適用出来なかった。一方採用した取引事例から査定した価格のうち、自用目的に係るもの を重視しているため、求められた比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、その規範性は高いものと判断した 。したがって本件では、比準価格を採用し、代表標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　姫路 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [164.4] [102.0] 100 35,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 姫路市内の近年の総人口は微減、高齢化率は 県下５番目の低さで推移。取引件数は前年同 期比で微増、取引価格は一部の商業地では高 値も散見される。 近隣地域は一般住宅、農家住宅等が混在する 集落的要素の残る住宅地域であり、特筆すべ き地域要因の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％