鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸西 13-3　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＮＪ４０５Ｙ（林） -2	神戸市西区		森林の土地所有権		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計
b	ＳＮ４０５国（林） -1	神戸市西区		森林の土地所有権		ほぼ長方形	接面道路無		｢調区｣地森計
c	ＳＮ４０５国（林） -2	神戸市西区		森林の土地所有権		ほぼ整形	北西1m林道		｢調区｣
d	ＹＭ４０５Ｙ（林） -10	神戸市北区		森林の土地所有権		ほぼ整形	接面道路無		｢調区｣
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,539	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ 100.0]	1,474	100 [ 122.2]	1,206	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,210
b	(　 ) 909	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	894	100 [ 76.4]	1,170		1,170
c	(　 ) 684	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	674	100 [ 57.4]	1,174		1,170
d	(　 ) 1,198	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	1,160	100 [ 99.0]	1,172		1,170
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +26.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -22.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -42.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.20	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,180 円／㎡]

神戸西 13-3　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
（控除法非適用理由）対象標準地は市街化調整区域に位置し、宅地転用等に種々の開発規制があるため、「宅地開発を前提とした素地」とし
てのデベロッパー等の法人需要はほぼないため、宅地開発を前提とした想定価格である控除後価格はその実現性に乏しく、説得力もないので
採用しなかった。

神戸西 13-3　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[100.0] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

市街化の影響がある林地地域に所在しており、かつ林業経営になじまないため。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神戸西 13-3　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸西 13-3

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　近藤　亮太

TEL.

鑑定評価額

15,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,170 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						26.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

神戸市西区伊川谷町長坂字菰谷９８３番２４

②地積(㎡)

12,823

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

雑木を主とする市街化
区域にほど近い自然林
地域

西3m未舗装市道

伊川谷

1.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 500 ｍ、西　 0 ｍ、南　 100 ｍ、北　 300 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 13,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　西　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

西３ｍ未舗装市道

交通

施設

伊川谷駅南方

1.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

市街地に近接した自然林地域である。地域には大きな変動要因がなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
地価の下落傾向は継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響がある林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,170 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、兵庫県南部に位置する林地地域。用途的な類似地域は、市街化の影響がある林地地域である。需要者の
中心は林地に選好性を有する個人・事業者である。調整区域内に位置し、宅地開発等の可能性が乏しく、需要水準は低
い状況が継続している。取引自体が少なく、取引当事者も限定されるので、中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の売買事例から求められ、土地の市場性を反映する実証的な価格である。宅地開発を前提とした想定価
格である控除法を適用した控除後価格は、市場性や行政規制等から開発事業の実現性に乏しく採用しなかった。よって
本件では比準価格を標準に、公示地等との均衡も斟酌し比準価格を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 神戸西 13-2 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[ 100.0]

100
[ 84.0]

[ 100.0]
100

　　1,170

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,220 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -4.1 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宅地素地としての適性が見込めない市街化調整区域
内林地に対する需要は乏しい。新型コロナの影響は
引き続きあまり見られない。

地域要因に変動はない。幹線道路に近接するが、宅
地化の進む地域ではなく、地価は弱含みである。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0