別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 9-7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.

鑑定評価額 315,000,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区室谷２丁目２番２ ②地積 　(㎡) 6,000   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫、工場兼事務所 Ｓ3 中規模の配送センタ ーや工場が建ち並ぶ 工業地域 南東25m市道 水道、ガス、下水 西神南 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   180 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 倉庫兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  85.0 ｍ、規模　　     6,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ市道 交通 施設 西神南駅東方 2.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 阪神高速北神戸線前開ランプに隣接する交通利便性の高い産業団地で、地域要因の大きな変動はなく今後も現況 通り推移するものと考えられる。用地需要は旺盛で、地価水準は強含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市を中心とした兵庫県南東部の工業地域。需要者は全国規模で事業所を展開する法人等が中心である 。労働力の確保が容易で交通利便性の高い内陸型産業団地への需要は高まっている。供給される用地は需要に比べ少な い状態が続いており、価格水準は強含みで推移している。取引数は多くなく、取引される画地規模も様々であり、需要 の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引は自用の事業目的が中心となっている地域で、標準的な賃料水準・経費率の把握が困難であることから収益還元法 の適用は断念した。よって規範性ある事例より求められ、市場の実態をより反映している比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [107.7] [100.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区では工場・物流用地の拡張や移転需要が 堅調で、工業地地価は上昇傾向にある。新型 コロナの影響は軽微である。 ニュータウンに隣接する産業団地で需要水準 は高く、地価は上昇傾向で推移する。地域要 因に大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％