別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 9-6 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区伊川谷町有瀬字土橋６６３番１３外 ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:3.5 倉庫、事務所兼住宅 Ｓ2 小規模の作業所のほ か住宅も見られる工 業地域 北東5m私道 水道、下水 明石 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ私道 交通 施設 明石駅北東方 3.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特別な変動はなく、今後も現状のまま推移するものと考える。大蔵谷インターに近接し、交通利便性 が良好で、安定した需要があるため、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね神戸市及び明石市の圏域に存する工業地域。需要者の中心は神戸市及び明石市等の地元事業 者等である。画地規模から物流施設の適地とは言えないが、第２神明道路の大蔵谷インターへのアクセスが良好で、各 種の部品供給関連の工場・営業所等としての需要が強く、当該地域も地価はやや上昇している。なお、取引内容の個別 性が強いため中心となる価格帯は見出せなかった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となっている地域で、事業用の賃貸物件はほとんどなく、建物の用途・規模・構造等に個別性が 強く、地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が困難であることから、収益価格は小規模事業所・工場等の賃貸市場が 未成熟なため精度が劣ると判断し、採用しなかった。したがって、市場の実態をより反映している比準価格を標準に、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,200 円／㎡ [106.2] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、西区内の取引は一 時停滞したものの、巣ごもり消費の拡大によ り、物流施設用地の取引が見られる。地価は やや強含み。 中小工場、営業所等が混在する地域で、地域 要因に特に変動はない。高速インターへのア クセスが良く、需要が堅調で地価は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％