別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -29 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　富美夫   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 96,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区伊川谷町潤和字山ノ上１３０６番９ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北西6m市道 水道、ガス、下水 明石 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 明石駅北東方 2.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、今後も当面は現状維持で推移するものと予 測する。最寄駅徒歩圏外に位置するが、住環境は良好であり、地価水準は上昇傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市西部及び明石市の圏域 に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者である。最寄駅からバス便の住宅地域であるが、 区画整然とした閑静な住宅地域であるので人気があり、需要は強含みである。市場での需要の中心となる価格帯は土地 で２，０００万円前後、新築の戸建物件は４，０００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する近隣地域は戸建住宅団地内に存し、賃貸住宅が存在したとしても、経済合理的に賃貸事業が成り立 つ地域でないため、収益還元法の適用は断念した。したがって、自己使用目的の戸建住宅の取引が主となる住宅地域に 存することから、規範性の高い取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,500 円／㎡ [102.4] 100 100 [102.0] 100 [ 86.0] [100.0] 100 96,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかに持ち直しており、新型コロ ナの市場への影響は軽微である。西区の利便 性等を有する住宅地の地価動向は概ね堅調で ある。 最寄駅徒歩圏外に位置するが、居住環境が良 好な住宅地域であり、土地需要は安定的で地 価は上昇傾向にある。地域要因に特段の変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％