別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -22 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太   TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区枝吉１丁目１０４番３ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い既成住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 明石 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 明石駅北西方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅等が建ち並ぶ旧来の住宅地域であり、今後とも現況を維持し推移するものと予測する。地価は安 定した需要から上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は 神戸市及び明石市の居住者などが中心である。駅バス便となるが、既成の住宅地域として安定した需要が見られる。土 地は１，０００万円程度、新築戸建は２，５００万円～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の売買事例から適切に算定されており、不動産の市場性を反映した実証的なものと認められる。 付近には共同住宅の賃貸物件も見られるが、対象地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸事業は困難であるため、収 益還元法の適用は断念した。周辺での取引は自用目的が主流であることから、本件では比準価格を標準とし、前年価格 等に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　西（県） -9                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 神戸市西区は人口は市内最多で、高齢化率は 市内最低である。地価は地下鉄沿線を中心に 概ね堅調で、新型コロナの影響は軽微である 。 小規模な戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域。建売 住宅の供給も散見される。地域要因に大きな 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％ +2.2 ％