別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -19 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区岩岡町岩岡字中筋１５６１番１外 ②地積 　(㎡) 1,015   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、店舗等が 混在する県道沿いの 住宅地域 南西5.2m県道 水道、下水 大久保 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．２ｍ県道 交通 施設 大久保駅北方 5.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の一部店舗等も見られる農家集落地域で、今後とも当面は現状のまま推移するものと予測する。各種利便性 にも劣るため需要は限定的で、地価は下落傾向で推移しているものと推測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として神戸市、及び、周辺市町の集落地域である。需要者の中心は、圏内に地縁を有する者がほとん どであり、圏外からの転入はほとんど見られない。農家住宅が多い既成住宅地域で、建替え需要等が中心となっており 、新規供給も見られず需要は引き続き低調である。尚、市街化調整区域内に位置する農家住宅地域であることから、取 引自体が極めて少なく、また、取引規模等もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域であるため、自用目的での取引が中心 であり、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難であるため、収益還元法の適用は断念 した。従って、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代 表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 17,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナとの共生の下で緩やかに 持ち直している。西区の住宅地の地価は、生 活利便性や住環境が良好な住宅地域では概ね 堅調である。 市街化調整区域内の農家住宅も見られる集落 地域で、需要者は地縁者等に限定され、依然 として地価は下落傾向にある。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％