別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -10 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区押部谷町栄字北垣内５６番 ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2.5:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅と農家住宅 が混在する既成住宅 地域 南3.8m市道、東側道 水道、下水 栄 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．８ｍ市道 交通 施設 栄駅西方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅等が混在する市街化調整区域内の既成住宅地域で、今後とも当面は現状のまま推移するもの と予測する。需要は限定的で、地価はやや下落傾向で推移しているものと推測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として神戸市西部、周辺市町の集落地域である。需要者の中心は、圏内に地縁を有する者がほとんど であり、圏外からの転入はほとんど見られない。鉄道駅には徒歩圏内にあるが、街路条件に劣る農家住宅や農地も多い 既成住宅地域で、需要は引き続き低調である。尚、市街化調整区域内に位置する農家住宅地域であることから、取引自 体が極めて少なく、また、取引規模等もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、農家住宅等も多い市街化調整区域内の住宅地域であるため、自用目的での取引が中心であ り、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難であるため、収益還元法の適用は断念した 。従って、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標 準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸西 -26                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 82.5] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナとの共生の下で緩やかに 持ち直している。西区の住宅地の地価は、生 活利便性や住環境が良好な住宅地域では概ね 堅調である。 市街化調整区域内の農家住宅等も見られる既 成住宅地域で、需要者は地縁者等に限定され 、地価はやや下落傾向にある。地域要因に特 段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％