別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -7 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区岩岡町岩岡字新地６１６番８５ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 大久保 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大久保駅北方 4.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後とも概ね現状を維持するものと予測する。地価は強 含みの傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲はＪＲ山陽本線沿線などで神戸市西部及び明石市などの住宅地域である。需要者は神戸市及び明石市 などの居住者が中心である。既成の郊外住宅団地であり、西区内の住宅地としては価格水準が比較的低位にあることで 競争力を維持している。新規供給は総額を抑えるために分割化される傾向も見られる。土地は１，０００万円前後、新 築戸建住宅は２，５００万円程度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地に存し、経済合理的な賃貸経営は困難なので収益価格は試算しなかった。比準価 格は周辺の取引事例から適切に算定されており、市場の実勢を反映した実証的なものと認められる。地域は自用目的で の取引が支配的であり、よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討にも配慮のうえ、上記の通り鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [155.5] [100.0] 100 52,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によるリモートワークの推進なども あり、神戸市西区の住宅地の市況は地域によ りばらつきがあるものの比較的堅調に推移し ている。 既存の住宅団地であり、地域要因に特別の変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％