別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸西 -6 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　植木　剛   TEL.

鑑定評価額 7,650,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市西区福吉台２丁目４番３ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大久保 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 大久保駅北西方 5.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも現状を維持し推移するものと予測する 。地価は強含みの傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線沿線などで、概ね神戸市西部及び明石市などの周辺市町の圏域に存する住宅地域である。需 要者は神戸市及び明石市の居住者が中心となっている。駅から離れるが、区画整然とした街区が形成されており、住環 境は良好で、需給は概ね安定的に推移している。土地は１，０００万円以内、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０ ００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺の類似の性格を有する売買実例をもとに適切に算定されており、市場の実態を反映した実証的なものと 認められる。地域は戸建住宅が建ち並び、画地規模等の観点から経済合理的な賃貸経営は困難であるため、収益還元法 は適用しなかった。自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、本件では比準価格を標準とし、代表標準地 からの検討を踏まえて上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　明石 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [101.2] 100 100 [101.0] 100 [168.2] [103.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍によるリモートワークの推進なども あり、神戸市西区の住宅地の市況は地域によ りばらつきがあるものの比較的堅調に推移し ている。 郊外の住宅地域として概ね良好な住環境を維 持し、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +77.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％