別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸中央 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -12 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　林　健太郎   TEL.

鑑定評価額 21,600,000 円  １㎡当たりの価格 202,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区山本通３丁目１２０番６３ ｢山本通３－１９－２２｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,160) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 県庁前 940m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道　 交通 施設 県庁前駅北方 940m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価はや や上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急電鉄神戸本線、ＪＲ東海道本線、阪神電鉄本線及び地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市及び阪神 間諸都市に存する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。坂が多いものの、割安感か ら不動産需給はやや逼迫しており、地価はやや上昇傾向にある。売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で２，００ ０万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さいことから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難である ため収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の動向を反映した実証的な比準価格をも って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    445,000 円／㎡ [103.1] 100 100 [101.0] 100 [224.8] [100.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費 は持ち直しており、設備投資は増加している 。住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなって いる。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％