別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸中央 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -3 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区熊内町８丁目５１番 ｢熊内町８－３－１０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅が建ち並ぶ 高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 地下鉄新神戸 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    25 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 地下鉄新神戸駅北東方 800m 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で地勢の面で生活利便性が劣ることや、土砂災害警戒区域が迫っており自然 災害への警戒感から当地域の住宅需要は安定的とは言えず、地価は弱含み感を示す傾向での推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は神戸市中央区東部山手側に位置する住宅地域一円と判断する。同圏域は全般的に眺望等の良さから 一定の需要も認められるが、近年は傾斜があることで利便性が劣ることに加えて自然災害への警戒感が強まってきてお り住宅需要に勢いがみられない。需要者としては市内居住者のほか地縁的選好者による引き合いや他市域からの転入も 認められる。土地は１８００万円程度（１００㎡程度）、新築戸建物件は４０００万円程度が需要の上限と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は居住の快適性を重視した価格形成要因が主となる住宅地域に位置しており、自用目的での取引価格水準を 指標とした市場性を主眼に置いて価格が決定されることが一般的かつ合理的である。したがって評価にあたっては後記 「収益還元法が適用できない場合その理由」のとおり収益価格は試算せず、本件標準地の市場特性を反映した比準価格 のみ試算した。鑑定評価額の決定に当たっては代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸灘 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    133,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 75.6] [100.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天災の危険性や街路条件が劣る山裾エリアを 除き、外的要因の影響で建築資材価格が高騰 したものの区内の住宅需要は依然として堅調 と認められる。 周辺環境に格別の変動要因はないが山手に位 置するため地勢の面で生活利便性が劣ること や自然災害への警戒感から地域の住宅需要に 弱含み感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％