鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＴ３０５Ｙ -42	神戸市中央区		建付地	（　）	不整形	南西3.2m私道、中間画地		２住居 (70,160)
b	ＴＴ３０５Ｙ -35	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m私道、北西3.4m、南西2.7m、三方路		２住居 (80,160)
c	ＨＫ３０５国 -2	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ正方形	東2m市道、中間画地		２中専 (70,160)
d	ＮＭ３０５国 -19	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		２中専 (70,200)
e	ＨＫ３０５国 -31	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ整形	南東2.6m市道、中間画地		２中専 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,593	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	204,420	100 [ 57.0]	358,632	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	359,000
b	(　 ) 327,797	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	329,398	100 [ 89.3]	368,867		369,000
c	(　 ) 266,248	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	270,729	100 [ 74.5]	363,395		363,000
d	(　 ) 460,485	100 [ 130.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	354,921	100 [ 96.8]	366,654		367,000
e	(　 ) 299,418	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	297,070	100 [ 80.9]	367,206		367,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	買進み	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 368,000 円／㎡]

神戸中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するために原価法の適用は出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,626,373	2,358,814	9,267,559	6,458,400	2,809,159	（　0.9556） 2,684,432	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	67,110,800 円　　　　（　 250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	300 ％	160 ％	268 ㎡	15.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要を考慮してファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	140.00	90.0	126.00	2,534	319,284	1.0	319,284
							2.0	638,568
2～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	2,560	322,560	1.0	322,560
							2.0	645,120
～

～

～

計		420.00	90.0	378.00		964,404		964,404
								1,928,808

⑨年額支払賃料	964,404 円　×　12ヶ月　＝　 11,572,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,572,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 578,642 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,994,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	964,404 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,162 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,928,808 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 623,005 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,626,373 円　　　　（　 43,382 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＡ３０５賃　　　　-12	2,455 ( 2,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,707 円/㎡　月額支払賃料（　 2,560 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０５賃　　　　-23	2,689 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,598
c	ＮＭ３０５賃　　　　-8	2,595 ( 2,582)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 86.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,794

神戸中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	462,914 円	11,572,848　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,358,814 円　（　　　　　　 8,802 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,458,400 円（　　　　　 24,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,626,373 円
②総費用	2,358,814 円
③純収益　①－②	9,267,559 円
④建物等に帰属する純収益	6,458,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,809,159 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,684,432 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,017 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,110,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸中央 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸中央 -2

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　林　健太郎

TEL.

鑑定評価額

99,700,000 円

１㎡当たりの価格

372,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市中央区山本通２丁目１３番２５				②地積　(㎡)	268 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）土砂災害警戒区域 (70,160)
	1:1	空地	マンション、中規模住宅等が混在する住宅地域	北東4m市道	水道、ガス、下水	三ノ宮 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ市
道　

交通

施設

三ノ宮駅北方

760m

法令

規制

２住居
(70,160)
準防
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

マンション、中規模住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ
、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 372,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪急神戸本線、ＪＲ東海道本線、地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の
中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。利便性及び居住環境が良好であることから不動産需給はや
や逼迫しており、地価はやや上昇傾向にある。市場での中心となる価格帯は、取引される規模も様々であり、総額は把
握しにくいが、土地は１㎡あたり３０万円台後半が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはマンションも混在しているが、既存の地主の土地活用によるものが主流である。一般住宅の所有を目的とした
土地取引が一般的であるなか、土地価格については、収益性に着目した価格形成が十分に行われておらず、居住の快適
性等を重視した自用目的での価格形成が有力である。よって、本件では、市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格
を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸中央 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 445,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[101.0]

100
[122.6]

[100.0]
100

371,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    361,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

兵庫県内の景気は持ち直している。個人消費
は持ち直しており、設備投資は増加している
。住宅投資は概ね横ばい圏内の動きとなって
いる。

地域要因に特に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸中央 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ３０５国 -10	神戸市灘区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.8m市道、中間画地		１低専 (70,150)
b	ＭＫ３０５国 -21	神戸市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居 (70,240)
c	ＴＴ３０５Ｙ -35	神戸市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m私道、北西3.4m、南西2.7m、三方路		２住居 (80,160)
d	ＴＴ３０５Ｙ -32	神戸市中央区		建付地	（　）	台形	北西11m市道、南4m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 358,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	354,714	100 [ 98.0]	361,953	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	362,000
b	(　 ) 368,725	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	373,150	100 [ 99.3]	375,780		376,000
c	(　 ) 327,797	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.4]	329,398	100 [ 89.3]	368,867		369,000
d	(　 ) 289,203	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	305,618	100 [ 80.4]	380,122		380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 372,000 円／㎡]

神戸中央 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,167,636	2,309,549	8,858,087	6,338,800	2,519,287	（　0.9556） 2,407,431	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	60,185,775 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸中央 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＲＣ3	420.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防土砂災害警戒区域	70 ％	300 ％	160 ％	268 ㎡	15.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階ファミリータイプの住宅で平均専有面積は６３㎡程度を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域の標準的な有効率を基に判定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	140.00	90.0	126.00	2,434	306,684	1.0	306,684
							2.0	613,368
2～ 3	住宅	140.00	90.0	126.00	2,459	309,834	1.0	309,834
							2.0	619,668
～

～

～

計		420.00	90.0	378.00		926,352		926,352
								1,852,704

⑨年額支払賃料	926,352 円　×　12ヶ月　＝　 11,116,224 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 378.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,116,224 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 555,811 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,560,413 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	926,352 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,852,704 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 598,423 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,167,636 円　　　　（　 41,670 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＫ３０５賃　　　　-23	2,689 ( 2,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,459 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＭＫ３０５賃　　　　-27	2,109 ( 1,984)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,491
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸中央 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	530,000 円	106,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	444,649 円	11,116,224　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 221,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 901,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,309,549 円　（　　　　　　 8,618 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,338,800 円（　　　　　 23,652 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,167,636 円
②総費用	2,309,549 円
③純収益　①－②	8,858,087 円
④建物等に帰属する純収益	6,338,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,519,287 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,407,431 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,983 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,185,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）