別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸中央 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸中央 -1 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　村本　健次   TEL.

鑑定評価額 80,300,000 円  １㎡当たりの価格 459,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 350,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市中央区中山手通６丁目４番２４ ｢中山手通６－４－３０｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,300) 準防 （その他） (70,300) 1:1.5 住宅 ＲＣ4 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 東11m市道 水道、ガス、下水 県庁前 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１１ｍ市 道 交通 施設 県庁前駅北西方 400m 法令 規制 ２住居 (70,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅やマンション等が混在する住宅地域で今後も現状維持と予測する。利便性良好な住宅地域として地域選 好性は相対的に高いことから住宅需要も根強く、中古住宅の取引を中心に強含みの地価上昇傾向が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    459,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    364,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は「県庁前」もしくは「三ノ宮」駅から徒歩圏に位置する神戸市中央区中西部山手側の住宅地域一円 と判断する。同圏域は全般的に良好な居住環境から神戸を代表する住宅地域として人気があって需要は底堅く、その需 要者としては地縁的選好者のほか収益不動産の立地を求める事業者等による引き合いや他市域からの転入も認められる 。土地は８０００万円程度（１８０㎡程度）が需要の中心だが近時は総額の観点から細分化傾向も見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件標準地は居住の快適性を重視した住宅地域に位置し、自用目的での取引水準を指標とした市場性を重視し価格決定 することが一般的かつ合理的である。また近年は収益不動産市場が認知され賃貸運営の収益性で価格が判断されている が、この場合の対象は土地建物一体が多く本件で対象とする更地でないことから不確実性を排除できない面がある。以 上より指定基準地の価格との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    445,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　中央（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    452,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天災の危険性や街路条件が劣る山裾エリアを 除き、外的要因の影響で建築資材価格が高騰 したものの区内の住宅需要は依然として堅調 と認められる。 周辺環境に格別の変動要因は見受けられない 。整然とした生活利便性が認められる住宅地 域で一定の総額水準までなら相応の住宅需要 が見込まれる。 本件標準地は東側接面で日照・通風等、居住 の快適性が優る。当該個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％ +1.5 ％