鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ３０５国 -13	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、北東2m、二方路		１住居 (60,160)
b	ＨＳ３０５国 -15	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		２低専 (50,100)
c	ＭＨ３０５国 -16	神戸市北区		建付地	（　）	長方形	南10m市道、北6m、二方路		１低専地区計画等 (60,100)
d	ＴＭ３０５Ｙ -38	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東18m県道、中間画地		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 87,719	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	94,627	100 [ 57.5]	164,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 101,276	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	98,326	100 [ 56.8]	173,109		173,000
c	(　 ) 150,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	143,287	100 [ 71.9]	199,287		199,000
d	(　 ) 200,736	100 [ 150.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	141,853	100 [ 79.1]	179,334		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	買進み	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 179,000 円／㎡]

神戸北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,806,992	8,191,782	29,615,210	26,540,800	3,074,410	（　0.9331） 2,868,732	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	69,969,073 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	629 ㎡	31.3 m x 20.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し店舗、２～６階ファミリータイプ共同住宅で各階５戸の計２５戸（平均面積約５４㎡）、平面式駐車場６台を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

中層の店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	75.0	225.00	2,990	672,750	2.0	1,345,500
							2.0	1,345,500
2～ 4	住宅	300.00	90.0	270.00	1,780	480,600	1.0	480,600
							2.0	961,200
5～ 6	住宅	300.00	90.0	270.00	1,798	485,460	1.0	485,460
							2.0	970,920
～

～

計		1,800.00	87.5	1,575.00		3,085,470		3,758,220
								6,170,940

⑨年額支払賃料	3,085,470 円　×　12ヶ月　＝　 37,025,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	16,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,152,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

　保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,025,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,152,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,908,882 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,268,758 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,758,220 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,703 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,170,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,502,531 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,806,992 円　　　　（　 60,107 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ３０５賃　　　　-7	1,440 ( 1,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,864	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,857 円/㎡　月額支払賃料（　 1,780 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＴ３０５賃　　　　-10	1,697 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,849
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,664,000 円	416,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,908,882 円	38,177,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,536,000 円	416,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,191,782 円　（　　　　　　 13,024 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	416,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,540,800 円（　　　　　 42,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,806,992 円
②総費用	8,191,782 円
③純収益　①－②	29,615,210 円
④建物等に帰属する純収益	26,540,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,074,410 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,868,732 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,561 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,969,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
神戸北 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸北 5-3

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　上田　節夫

TEL.

鑑定評価額

108,000,000 円

１㎡当たりの価格

171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市北区北五葉１丁目１番１内｢北五葉１－１－１７｣				②地積　(㎡)	629 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1.5:1	銀行ＲＣ2	銀行、事務所、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	西鈴蘭台 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 31.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

西鈴蘭台駅南東方

70m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は銀行、事務所、店舗等も見られる駅前商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持
し、地価は商業地で回復傾向が見られ、安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及びその隣接区の駅前商業地域及び主要道路沿いの路線商業地域である。需要者は圏域内に地縁性を
有する中規模資本の法人事業者又は小規模資本の個人事業者が中心である。利便性等に優れる駅前の商業地域であるが
、不動産需給は概ね均衡しており、地価は横ばい傾向にある。商業地の取引は、取引自体が少ないうえに画地規模や取
引事情等も様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場における流通性の観点から、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。近隣地域
は銀行、事務所、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、需要者は事業採算性を重視した意思決定を行うと思料する
が、賃貸借条件の個別性が強く、規範性の高い賃貸事例を収集できなかった。したがって、本件では、実証性に優れた
比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸北 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 158,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 94.1]

[100.0]
100

171,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響が和らぐな
か、景気は基調として持ち直している。個人
消費も持ち直しつつあり、設備投資は堅調に
推移している。

銀行、事務所、店舗等が建ち並ぶ駅前の商業
地域であり、地域内には格別の変動要因はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸北 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＡ３０５国 -3	神戸市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
b	ＴＴ３０５国 -9	神戸市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	ＴＭ３０５国 -9	神戸市北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m道路、中間画地		１中専地区計画等 (60,200)
d	ＳＳ３０５国 -22	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、南西6m、角地		１低専地区計画等 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 142,986	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	141,570	100 [ 81.2]	174,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	174,000
b	(　 ) 143,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	142,482	100 [ 78.7]	181,044		181,000
c	(　 ) 131,928	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	133,907	100 [ 76.6]	174,813		175,000
d	(　 ) 136,828	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	132,223	100 [ 79.5]	166,318		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

神戸北 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,796,145	8,182,620	29,613,525	26,540,800	3,072,725	（　0.9331） 2,867,160	（ 4.3 - 0.2 ） 4.1％
	⑧収益価格	69,930,732 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ6	1,800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	629 ㎡	31.3 m x 20.1 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸しの店舗、２～６階は平均専有面積約５４㎡のファミリータイプ共同住宅を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺類似建物の有効率を参考として査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	75.0	225.00	2,950	663,750	3.0	1,991,250
							3.0	1,991,250
2～ 4	住宅	300.00	90.0	270.00	1,773	478,710	1.0	478,710
							2.0	957,420
5～ 6	住宅	300.00	90.0	270.00	1,808	488,160	1.0	488,160
							2.0	976,320
～

～

計		1,800.00	87.5	1,575.00		3,076,200		4,403,700
								6,816,150

⑨年額支払賃料	3,076,200 円　×　12ヶ月　＝　 36,914,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	36,914,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,899,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,094,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,403,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,835 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,816,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,659,630 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,796,145 円　　　　（　 60,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ３０５賃　　　　-8	1,916 ( 1,730)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,773 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭ３０５賃　　　　-10	2,423 ( 2,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [138.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,878
c	ＴＴ３０５賃　　　　-8	1,955 ( 1,859)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [109.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,573

神戸北 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,664,000 円	416,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,899,720 円	37,994,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 250,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,536,000 円	416,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,182,620 円　（　　　　　　 13,009 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	416,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,540,800 円（　　　　　 42,195 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,796,145 円
②総費用	8,182,620 円
③純収益　①－②	29,613,525 円
④建物等に帰属する純収益	26,540,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,072,725 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,867,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,558 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,930,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）