別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 神戸北 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -50 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　多田　敏章   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区谷上南町１７番１３ ｢谷上南町１７－３｣ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,150) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 谷上 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 　　　　　 交通 施設 谷上駅東方 800m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。北神急行線 の市営化により、利便性の向上が期待され、地価は当面緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄有馬線及び三田線沿線で、概ね神戸市北区北部の市街化区域の住宅地域。需要者は、同一需給圏 内及び神戸市や阪神間諸都市の居住者が多い。北神急行線の市営化により、神戸市中心部への運賃が大幅に値下げされ 、利用者は増加傾向にあり、土地の需要も増加傾向にある。土地約２００㎡、総額１，６００万円前後が取引の中心で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大阪、神戸への勤務者または事業者の世帯が多い住宅地域の一部であり、アパート等の共同住宅も散見されるが、自己 使用目的の取引がほとんどであり、市場性等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなか った。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,800 円／㎡ [102.4] 100 100 [101.0] 100 [116.8] [102.0] 100 80,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区住宅地の土地需要は相対的に低かったが 、割安感やテレワーク等により需要が高まっ た地域も増えつつある。 地域要因に特に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％