別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸北 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -48 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　瑞穂   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区藤原台中町４丁目９番１３ ｢藤原台中町４－９－１３｣ ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 岡場 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岡場駅南西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、将来も現状を維持すると予測する。地価は上昇傾向にあると 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄三田線及び有馬線の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内居住者が 多いが、周辺市からの転入者も見られる。最寄り駅前には公共施設や商業施設、金融機関が集積し、利便性が良好であ ることから需要は堅調に推移している。同規模の土地で２，０００万円弱、新築戸建住宅で総額４，０００万円台が需 要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 公法上の規制等により、事業採算性の観点から有効な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しな かった。一方、比準価格は同一需給圏において代替競争関係の認められる事例から求めたもので、市場の実態を反映し ている。比準価格を採用し、半年間の価格推移を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北（県） -6                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北区の人口は減少傾向にある。取引件数は概 ね横ばいで推移している。新築物件の価格上 昇により、割安な中古の取引が増加している 。 当地域の外延部において新たに開発、建設さ れた住宅の販売が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％ +1.1 ％