鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸北 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭ３０５国 -13	神戸市北区		更地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	ＳＳ３０５国 -29	神戸市北区		建付地	（　）	台形	南西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	ＯＡ３０５国 -19	神戸市北区		建付地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
d	ＯＡ３０５国 -61	神戸市北区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (40,80)
e	ＴＴ３０５Ｙ -37	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東16m市道、北西6m、北東14m、三方路		１低専地区計画等 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	66,393	100 [ 116.7]	56,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,900
b	(　 ) 59,951	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	61,041	100 [ 176.5]	34,584		34,600
c	(　 ) 52,213	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	54,420	100 [ 159.3]	34,162		34,200
d	(　 ) 58,188	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,421	100 [ 168.0]	34,774		34,800
e	(　 ) 59,788	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.6]	59,847	100 [ 176.7]	33,869		33,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +70.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +75.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +64.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,400 円／㎡]

神戸北 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,962,304	1,150,280	4,812,024	4,542,330	269,694	（　0.9715） 262,008	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	6,238,286 円　　　　（　 21,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.00	Ｗ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	164 ％	297 ㎡	11.4 m x 27.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分賃貸のファミリータイプの住宅で、平均専有面積約５８㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	175.00	100.0	175.00	1,365	238,875	1.0	238,875
							2.0	477,750
2～ 2	住宅	175.00	100.0	175.00	1,380	241,500	1.0	241,500
							2.0	483,000
～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		480,375		480,375
								960,750

⑨年額支払賃料	480,375 円　×　12ヶ月　＝　 5,764,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,764,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 297,225 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,647,275 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	480,375 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 960,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 310,322 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 143 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,962,304 円　　　　（　 20,075 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＳ３０５賃　　　　-2	1,549 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,459 円/㎡　月額支払賃料（　 1,380 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＴ３０５賃　　　　-9	1,059 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,401
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,200 円	61,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	237,780 円	5,944,500　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,000 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,150,280 円　（　　　　　　 3,873 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,542,330 円（　　　　　 15,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,962,304 円
②総費用	1,150,280 円
③純収益　①－②	4,812,024 円
④建物等に帰属する純収益	4,542,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	269,694 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	262,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,238,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
神戸北 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸北 -38

兵庫県

兵庫第３

氏名

不動産鑑定士　川渕　真平

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市北区道場町日下部字町裡１２７番				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,164)
	1:2.5	住宅ＬＳ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北東4.1m市道	水道、下水	道場南口 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４．１ｍ
市道　　　　　

交通

施設

道場南口駅北東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,164)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅が多い既成住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価
は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、神戸電鉄沿線で、神戸市及びその隣接市区の住宅地域である。中心となる需要者は地縁性を有する圏内
居住者で、一部圏外からの転入者も見られる。近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、一次取得者も購入しや
すい価格帯に属し、需要が回復している。地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心価格帯は１，０００万円程度で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模の戸建住宅を中心とする既成住宅地である。周辺には共同住宅も見られるため、収益還元法を適用したが、低位
に求められた。地域では土地の有効活用等としての貸家が多く、土地に帰属する純収益は低いと思料される。よって、
市場の実態を反映し実証性に優れた比準価格を採用し、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　神戸北 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,600 円／㎡

[101.1]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

34,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少はやや緩和され、ほぼ横ばいで推移
している。地価も概ね横ばい乃至緩やかな上
昇がみられるが、一部の地域は下落傾向が続
いている。

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地
域内には格別の変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸北 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＯＴ３０５Ｙ -33	神戸市北区		建付地	（　）	長方形	南東5.7m私道、北西4.4m、二方路		１低専 (50,80)
b	ＨＳ３０５国 -31	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
c	ＨＳ３０５国 -23	神戸市北区		更地	（　）	不整形	南6m市道、北東6m、二方路		１低専 (60,100)
d	ＨＳ３０５国 -4	神戸市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	27,915	100 [ 82.6]	33,795	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 ) 33,647	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	32,987	100 [ 93.6]	35,243		35,200
c	(　 ) 33,844	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	34,220	100 [ 99.8]	34,289		34,300
d	(　 ) 35,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,854	100 [ 103.9]	34,508		34,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,500 円／㎡]

神戸北 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,970,599	1,150,616	4,819,983	4,542,330	277,653	（　0.9715） 269,740	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	6,422,381 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸北 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	175.00	Ｗ2	350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	164 ％	297 ㎡	11.4 m x 27.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の賃貸需要等を考慮して、ファミリータイプ平均専有面積約５８㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	175.00	100.0	175.00	1,370	239,750	1.0	239,750
							2.0	479,500
2～ 2	住宅	175.00	100.0	175.00	1,379	241,325	1.0	241,325
							2.0	482,650
～

～

～

計		350.00	100.0	350.00		481,075		481,075
								962,150

⑨年額支払賃料	481,075 円　×　12ヶ月　＝　 5,772,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金により担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,772,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 297,645 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,655,255 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	481,075 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,570 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 962,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 310,774 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,970,599 円　　　　（　 20,103 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＴ３０５賃　　　　-9	1,059 ( 1,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,442	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,458 円/㎡　月額支払賃料（　 1,379 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＳ３０５賃　　　　-2	1,549 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,473
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸北 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,200 円	61,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	238,116 円	5,952,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 521,000 円	61,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,300 円	61,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,150,616 円　（　　　　　　 3,874 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 × 40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,542,330 円（　　　　　 15,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,970,599 円
②総費用	1,150,616 円
③純収益　①－②	4,819,983 円
④建物等に帰属する純収益	4,542,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	277,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	269,740 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 908 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,422,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）