別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸北 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -25 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.

鑑定評価額 9,440,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区長尾町宅原字内垣５０８番１ ②地積 　(㎡) 407   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が散在する住宅地域 南7m市道 水道、下水 横山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 横山駅南西方 1.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が散在する住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。人口減少、高齢化 等により地価は下落傾向にあるが、新病院計画により下げ止まりの動きも見られる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神戸市北区の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性を持つ農業従事者等 が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。人口減少や高齢化が進んでいるため需要は減退し、買い手市場が継続し ている。不動産取引は少なく、取引規模や価格帯はまちまちであり、また個人的な事情による取引が多く、需要の中心 となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅を主体とした地域で、投資目的の収益物件等はなく、農業従事者等の自己使用目的の取引 がほとんどである。貸家の慣行は見られず、賃貸事例の収集が困難であるため、収益還元法は非適用とした。よって、 市場性を反映して実証性を有すると認められる比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 49.2] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、北区の市 街化調整区域は高齢化、後継者不足等の影響 により不動産取引は活発ではなく、地価は下 落傾向にある。 農家住宅と一般住宅が散在する住宅地域。周 辺で新病院の整備計画があるが、今のところ 地域要因の大きな変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％