別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -23 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　三宅　裕江   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区大沢町日西原字小屋かち２１０６番１ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、作業所が 見られる県道沿いの 住宅地域 南西9m県道 水道 横山 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 横山駅南西方 6.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が点在する県道沿いの農家集落地域であり、地域要因に変化は認められない。郊外における農家住宅地 の需要は弱含みであり、地価水準は下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市及び隣接市における、市街化調整区域内の農家住宅を主とする住宅地域である。需要者は、当該地 域に地縁を有する居住者が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見られない。農業従事者の減少及び高齢化等の影響か ら農家住宅地の需要は減退傾向が続いている。不動産の取引件数が少なく、取引に個別的な諸事情が介在している場合 が多いため、取引の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は鉄道駅や中心市街地へのアクセスに難があり、貸家に対する有効な需要を見出せないため、収益価格は試算 しなかった。比準価格は、市街化調整区域内の不動産取引件数が極めて少なく、十分な取引事例を収集し得なかったが 、試算過程において適切に補修正を施し、概ね市場の実勢値を示す価格が試算されたと思料される。したがって、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 87.4] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は物価上昇等の影響が懸念されるが、北 区の住宅地価は一部利便性が低い地域を除き 、横ばいから上昇基調にある。 県道沿いの農家集落地域であり、地域要因に 変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％