別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -18 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　清水　重善   TEL.

鑑定評価額 4,820,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区淡河町行原字沢ノ垣１１１番 ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が散在する住宅地域 東4.7m市道 水道、下水 五社 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 五社駅北西方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする農家集落地域として概ね熟成しており、現状の環境下で推移するものと予測する。地価は 郊外の住宅地においては依然として下落傾向にある。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸電鉄三田線、有馬線及びＪＲ福知山線沿いで概ね神戸市とその隣接市を中心とする市街化調整区域内 の住宅地の圏域である。需要者の中心は地縁を有する居住者で、圏外からの転入者は極めて少なく市場参加者は限定的 であり、需要は弱含みで推移している。一部土砂災害警戒区域の指定があるが、需給動向には大きな影響はないと思わ れる。土地取引が少なくその価格帯も様々で中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は県道背後に農地が広がる中に農家住宅が散見される地域であり、賃貸住宅等は殆ど見られず、自用目的の個 人が取引の中心となっている。市街化調整区域の農家集落地域にあって鉄道駅のアクセス等に難があり、貸家に対する 有効な需要は見出せないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は規範性のある事例を収集し得たため、その信頼 性は高い。よって、市場の実態を反映する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しているが、北区の市 街化調整区域は高齢化、後継者不足等の影響 により不動産取引は活発ではなく、地価は下 落傾向にある。 農家住宅を中心とする住宅地域として熟成し ており、地域要因に特段の変動は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％