別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 神戸北 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸北 -15 兵庫県 兵庫第３ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　高宏   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市北区有野町二郎字三隅６９１番４外 ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 空地 住宅と農地が混在す る大規模団地に近い 住宅地域 北5.3m市道 水道、下水 二郎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ３ｍ市道 交通 施設 二郎駅南方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地の中に住宅等が点在する地域であり、地域要因に格別の変動はなく、今後も変化なく、現状のまま推移して いくと予測する。引き続き、地価は下落傾向が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は神戸電鉄沿線（有馬線及び三田線）で神戸市北区及びその隣接市等の住宅地域全体であると判定した。 需要者は神戸市北区及び三田市その隣接市等の居住者が多く、地元地縁者が多いと考えられる。周辺地域において、駅 徒歩圏等の地域では、新規分譲地も見られるが、少し離れると空地、空家も見られ、地価は引き続き下落している。土 地は本件標準地と同程度の規模で７００万円から８００万円程度が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺では空地を利用した小規模共同住宅も一部見られるが、一部事業者と土地所有者との間の特殊な契約に基づくも のが多く、採算が合わなくなるケースが目立つ。そのため、賃貸市場が成熟している地域とはいえないため、収益還元 法の適用は断念した。取引は自ら居住するためのものが中心である。以上から、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [101.1] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高の状況下にあるが、神戸市北区の地価 は全体的に下げ止まり傾向にある地域が増加 し、一部ではやや上昇に転じている地域もあ る。 地域要因に特に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％