鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

神戸垂水 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＭ４０５国 -26	明石市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西17m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ＫＴ４０５Ｙ -26	明石市		建付地	（　）	不整形	北西17m市道、南6m、角地		近商 (100,300)
c	ＮＪ４０５Ｙ -61	神戸市西区		更地	（　）	不整形	西21m国道、南5.5m、二方路		準住居 (60,200)
d	ＮＪ４０５国 -37	神戸市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	東20m国道、西4m、二方路		準住居 (70,200)
e	ＴＨ４０５国 -21	神戸市垂水区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 92,085	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	93,190	100 [ 81.1]	114,908	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 114,472	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	120,669	100 [ 106.9]	112,880		114,000
c	(　 ) 138,555	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	144,519	100 [ 127.5]	113,348		114,000
d	(　 ) 98,312	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	98,312	100 [ 86.7]	113,393		115,000
e	(　 ) 102,848	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,082	100 [ 91.8]	113,379		115,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

神戸垂水 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,238,741	8,517,487	33,721,254	28,702,500	5,018,754	（　0.9768） 4,902,319	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	116,721,881 円　　　　（　 73,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸垂水 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	750.00	Ｓ3	2,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,590 ㎡	41.0 m x 38.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は５区画の店舗、２階・３階はファミリータイプ２ＬＤＫ（平均専有面積約５０㎡）の住宅２６戸を想定。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考として決定した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	85.0	637.50	2,350	1,498,125	5.0	7,490,625
							5.0	7,490,625
2～ 3	住宅	750.00	88.0	660.00	1,377	908,820	1.0	908,820
							2.0	1,817,640
～

～

～

計		2,250.00	87.0	1,957.50		3,315,765		9,308,265
								11,125,905

⑨年額支払賃料	3,315,765 円　×　12ヶ月　＝　 39,789,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,957.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,789,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,075,859 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,441,321 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,308,265 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,125,905 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,708,991 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,238,741 円　　　　（　 26,565 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０５賃Ｙ　　　　-16	1,389 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,430	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,437 円/㎡　月額支払賃料（　 1,377 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴＭ４０５賃Ｙ　　　　-29	1,391 ( 1,318)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,444
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸垂水 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,780,000 円	445,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,660,687 円	41,517,180　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 404,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,782,500 円	445,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,517,487 円　（　　　　　　 5,357 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 2,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,702,500 円（　　　　　 18,052 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,238,741 円
②総費用	8,517,487 円
③純収益　①－②	33,721,254 円
④建物等に帰属する純収益	28,702,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,018,754 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,902,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,083 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,721,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
神戸垂水 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

神戸垂水 5-1

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　堂瀬　さゆり

TEL.

鑑定評価額

178,000,000 円

１㎡当たりの価格

112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	87,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	神戸市垂水区小束山本町３丁目８６８番７６２｢小束山本町３－２－２｣				②地積　(㎡)	1,590 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1	店舗Ｓ1	住宅地に介在する郊外型商業施設が建ち並ぶ地域	東12m市道、背面道	水道、ガス、下水	学園都市 3.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

学園都市駅南方

3.4km

法令

規制

２住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

背後に大型住宅団地があり、周辺は郊外型商業施設が建ち並ぶ商業地域として熟成している。背後は新規戸建分
譲もみられ、需要は横ばいないしやや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 86,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね神戸市西部及び隣接する明石市の圏域に存する商業地域である。需要者は圏内の個人事業者のほか、
全国展開する法人等も考えられる。最寄駅から遠く、周辺の大型商業施設の進出と競合しているといえるが、背後には
大規模な住宅団地を有し新規分譲も一部進行中であり、商圏に比較的恵まれており、需給関係は安定的に推移している
。なお、中心となる価格帯については個別性が強く判定が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

住宅地に介在する郊外型商業施設が建ち並ぶ商業地域であるが、投資目的の収益物件は少ない。取引は自用又は自用兼
用目的が多く、市場参加者は現実の取引価格を指標に意思決定を行う傾向にある。よって、市場動向を反映した実証的
な比準価格をやや重視しつつ収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地から検討した
価格との均衡も得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　明石 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 141,000 円／㎡

[103.5]
100

100
[100.0]

100
[132.1]

[101.0]
100

112,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    109,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ＪＲ沿線駅前商業地、幹線道路沿い商業地と
もに、新型コロナの市場への影響は限定的で
、大きな影響はみられない。

背後の大型住宅団地等、商業背後地に恵まれ
ている。地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

神戸垂水 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＨ４０５国 -21	神戸市垂水区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東20m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	ＤＳ４０５Ｙ -40	神戸市垂水区		建付地	（　）	不整形	東18m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	ＴＨ４０５国 -39	神戸市垂水区		貸家建付地	（　）	不整形	北20m市道、南4m、二方路		１中専 (80,200)
d	ＭＭ４０５国 -26	神戸市垂水区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東15m国道、中間画地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 102,848	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	104,082	100 [ 91.8]	113,379	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	115,000
b	(　 ) 158,579	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	179,370	100 [ 156.8]	114,394		116,000
c	(　 ) 125,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	128,035	100 [ 114.4]	111,919		113,000
d	(　 ) 145,829	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	145,829	100 [ 127.8]	114,107		115,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +11.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

神戸垂水 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,611,029	8,430,020	34,181,009	28,251,000	5,930,009	（　0.9768） 5,792,433	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	137,915,071 円　　　　（　 86,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

神戸垂水 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	750.00	Ｓ3	2,250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	1,590 ㎡	41.0 m x 38.9 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は５区画の店舗、住宅部分はファミリータイプ（平均専有面積約５５㎡）を想定した。

⑦有効率　 87.0 ％
の理由

周辺類似建物の標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	750.00	85.0	637.50	2,400	1,530,000	5.0	7,650,000
							5.0	7,650,000
2～ 3	住宅	750.00	88.0	660.00	1,375	907,500	1.0	907,500
							2.0	1,815,000
～

～

～

計		2,250.00	87.0	1,957.50		3,345,000		9,465,000
								11,280,000

⑨年額支払賃料	3,345,000 円　×　12ヶ月　＝　 40,140,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,957.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,140,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,093,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,774,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,465,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 11,280,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 2,746,511 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,611,029 円　　　　（　 26,799 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＭ４０５賃　　　　-18	991 ( 918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,435 円/㎡　月額支払賃料（　 1,375 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＦＭ４０５賃　　　　-1	1,112 ( 1,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

神戸垂水 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,752,000 円	438,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,674,720 円	41,868,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 404,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,723,000 円	438,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	438,000 円	438,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,430,020 円　（　　　　　　 5,302 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9768

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	438,000,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 2,250.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,251,000 円（　　　　　 17,768 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,611,029 円
②総費用	8,430,020 円
③純収益　①－②	34,181,009 円
④建物等に帰属する純収益	28,251,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,930,009 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,792,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,915,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,700 円／㎡）