別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -45 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　野島　準一   TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区清水が丘３丁目９２番９ ｢清水が丘３－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 北西3.7m市道 水道、ガス、下水 舞子 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北３．７ｍ 市道 交通 施設 舞子駅北方 2.4km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は熟成した住宅地域で、当分現状維持するものと予測する。街区の整然性を欠く在来地域で、市場での 選好度が低く引き続き地価は下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びＪＲ山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者であ る。既成住宅地域で、供給は中古物件のほか既存画地の分割による小規模な建売分譲が見込める程度である。一方、実 需は地域内の道路事情が劣る等の理由から市場での選好性が若干劣るため低下傾向にある。土地は１００㎡程度で９０ ０万円前後、新築の戸建住宅は３，０００万円程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはハイツ等も介在するが、戸建住宅としての利用が主であることから自用目的の取引が支配的な地域とみられる 。また、画地規模等から賃貸経営上合理的な想定ができないため収益価格を試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -33               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    137,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [101.0] 100 [167.3] [100.0] 100 83,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 素地不足、取引総額の高騰化からバス圏でも 売手優位とみられる取引も増加しており、コ ロナ禍ながら区内の地価は総じて上昇傾向に あった。 上記のとおり市場での選好度が低く地価は引 き続き下落した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％