別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -43 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　松崎　庄二   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区神陵台５丁目１２３番 ｢神陵台５－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 朝霧 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 朝霧駅北東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、今後も現状のまま推移するものと予測す る。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ山陽本線及び市営地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域であ る。需要者の中心は神戸市内の居住者が多い。区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、需給関係は概ね安定 している。土地は２０００～２５００万円程度、新築の戸建住宅は土地を分割の上、３０００～３５００万円程度での 取引が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、アパート等の収益物件は殆ど無く、自己使用目的での取引が支配的であり、戸建賃貸住宅が存在しても転 勤等の特殊な事情に基づくものが中心で、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から収益価格は試算しなか った。一方、比準価格は類似地域に存する信頼性の高い取引事例から求められており規範性が高い。よって、本件では 比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -32               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [103.0] 100 [119.0] [103.0] 100 95,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は微減傾向にある。新型コロナ の市場への影響は見られず、地価は全体的に 上昇傾向だが、利便性の劣る地域は下落傾向 で推移した。 駅からやや距離があるが、区画整然とした住 環境の良好な住宅地域である。地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％