別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -34 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 20,400,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区霞ケ丘５丁目１５８６番１０ ｢霞ケ丘５－９－１９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 垂水 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．６ｍ 市道 交通 施設 垂水駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心に賃貸ハイツ等も介在する住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で安定的 に推移するものと考える。地価は需給動向から強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち、 神戸市内の居住者が大半を占めるが、一部に他都市からの転入者も見られる。旧来からの既成住宅地域で周辺の街路条 件が一部劣るが、学校区が垂水区内でも一番人気の校区で堅調な需要があるため、地価は強含みである。土地は２，０ ００万円前後、新築建売住宅は４，５００万円～５，０００万円の需要が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸ハイツ等の収益物件も見られるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益 価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己居住用不動産取得目的での取引の中で 、形成される価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と考えられるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上 記の通り決定した。なお、当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡しているものと考える。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 80.6] [100.0] 100 202,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    197,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、垂水区内の取引は 一時停滞したものの、売り希望価格に大きな 変動はなく、地価は強含みで推移していると 考える。 地域要因に大きな変動はない。垂水区内でも 一番人気の学校区に位置し、堅調な需要があ り、居住環境も良好である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％