別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -30 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　大家　通孝   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区多聞台２丁目１０４番３外 ｢多聞台２－３－２７｣ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 舞子 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 舞子駅北方 3.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。郊外の区画整 然とした住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線並びに神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住 宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。郊外の区画整然とした住宅地であ り、需要は強含み。画地規模にもよるが土地は２，４００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円程度が中心価格 帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。収益価格は、経済合理的に賃貸事業が成 り立つ地域でないため試算しなかった。一方、比準価格は、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得 た。よって、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -32               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [103.0] 100 [123.6] [100.0] 100 89,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 垂水区の人口は減少傾向にある。新型コロナ の地価への目立った影響は見られなかった。 地価は概ね上昇傾向で推移した。 最寄駅から距離のある郊外の区画整然とした 住宅地域である。特に大きな地域要因の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％