別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -16 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区歌敷山４丁目１０６４番１９４０ ｢歌敷山４－２－１７｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 舞子 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 舞子駅東方 600m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。幅員・系統等道路事情がやや劣るものの、最寄駅から徒歩圏内に位置し、 需要も根強く、地価はやや上昇している。今後も現状のまま推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち、 神戸市内の居住者がほとんどを占める。旧来からの既成住宅地域で周辺の街路条件が一部劣るが、最寄駅徒歩圏にある ことから地価はやや上昇している。土地は１，５００万円程度、新築建売住宅は３，５００万円程度の需要が中心とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸ハイツ等も見られるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益価格は試算 しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、当該地域は、自己居住用不動産の取得目的での取引が 中心であり、取引価格を指標に価格が決定されることが重要視されるので、本件では、比準価格を採用し鑑定評価額を 上記の通り決定した。なお、当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格とも均衡している。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [117.1] [100.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    157,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、垂水区内の取引は 一時停滞したものの、売り希望価格に大きな 変動はなく、地価はやや上昇で推移している と考える。 一般住宅地域として良好な住環境を形成して おり、最寄り駅からも徒歩圏内にあり、地価 はやや上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％