別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 神戸垂水 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   神戸垂水 -14 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　昌生   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 神戸市垂水区星陵台２丁目１０６４番１０５６ ｢星陵台２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅を 主体とする住宅地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 垂水 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 垂水駅北西方 1.7km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は閑静な戸建住宅地域として成熟しており、特に変動要因がないことから今後も現状維持のまま推移し 、当該地域の地価水準は、需給関係からやや上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で神戸市の圏域。需要者の多くは神戸市 内の居住者が占める。バス圏に位置する既成の住宅地域で、物件の新規供給は古くなった団地等の開発案件や区画分割 後の分譲地等が中心である。利便性が良く、値ごろ感から地価はやや上昇傾向である。土地は１，５００万円程度の物 件が需要の中心となっている。新築の戸建住宅は３，５００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の近隣地域は、大阪、神戸への勤務者、または事業者の世帯が多い住宅地域である。対象標準地の画地規模 を考慮するに、間口・奥行の関係から収益性有る賃貸用不動産の建設を想定することが困難で、収益還元法の採用を見 送ることとした。本件では、需要の中心は自己使用目的であり、取引市場の需給動向を重要視するものと考える。した がって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神戸垂水 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [101.0] 100 138,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、垂水区内の取引は 一時停滞したものの、売り希望価格に大きな 変動はなく、地価は総じて強含みで推移して いると考える。 駅への接近性はやや劣るもののバス路線が整 備されている地域である。値頃感から地価は やや強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％